Il peut sembler surprenant de vouloir vendre son bien pour ensuite le racheter. Mais, cela est parfois nécessaire pour répondre à un besoin urgent de fonds sans être obligé de se séparer définitivement de sa maison ou de son appartement. Médiation Immo propose ce type de montage, appelé vente à réméré, à des propriétaires partout en France.
Le principe de la vente à réméré
La vente à réméré consiste pour le vendeur à céder son bien immobilier tout en restant locataire et avec la possibilité de le racheter dans la limite de cinq ans. Le contrat est un acte notarié comme pour toute vente immobilière. Il a simplement la particularité de contenir une clause de faculté de rachat exclusive et irrévocable.
Celle-ci permet au vendeur de pouvoir racheter à tout moment le bien à un prix inscrit dans l’acte de vente initial. Le nouveau propriétaire ne peut pas s’y opposer. Une convention d’occupation ou un bail d’habitation est également signée entre les parties afin que le vendeur reste dans le bien pendant la durée du réméré. Si la durée maximale du réméré est fixée par le Code civil à cinq ans, la plupart des montages proposent une durée limitée d’environ 24 mois.
Grâce à l’argent de la vente, le vendeur peut rembourser ses créanciers et mettre fin à une période financière difficile. Il ne subit ainsi plus les relances d’huissiers pour impayés et retrouve accès au crédit bancaire en supprimant son fichage à la Banque de France. Une procédure de saisie immobilière est parfois initiée à l’encontre d’un propriétaire. La vente à réméré lui offre une véritable alternative en évitant de voir son bien vendu définitivement aux enchères avec une forte décote.
Dès que ses problèmes financiers sont résolus et qu’il dispose d’un peu d’épargne, le vendeur rachète sa maison au prix fixé au départ. Il retrouve ainsi la pleine propriété. À noter que le rachat n’est pas une deuxième vente mais une annulation de la vente initiale. Les frais de notaire sont ainsi réduits lors du rachat. Si toutefois, il ne pouvait racheter son bien, il a toujours la possibilité de le revendre et d’encaisser la différence entre le prix de vente et le prix de rachat.
Les acheteurs en réméré
Si vendre un bien pour le racheter peut sembler surprenant, acquérir un bien qui peut être racheté par le vendeur à tout moment l’est tout autant. L’intérêt des acquéreurs pour ce type d’opération est simplement de placer une partie de leur argent dans la pierre en bénéficiant d’un rendement convenable.
Ils peuvent être des particuliers comme des professionnels de l’immobilier. Un investisseur professionnel bénéficiera de frais de notaire réduit (environ 2,5% contre 7,5% pour un particulier) lors de l’achat du bien et diminuera ainsi le coût global de l’opération pour le vendeur.
L’acquisition du bien en réméré est réalisée pour un prix d’environ 70% de sa valeur réelle. Cette décote s’explique du fait de la vente d’un bien occupé et de la faculté de rachat réservée au vendeur. L’acquéreur est donc protégé contre un retournement du marché de l’immobilier. Par rapport à un investissement locatif classique, le bien sera généralement conservé en bon état puisque le locataire souhaite le racheter.
Cet investissement est rémunéré par les loyers versés mensuellement ainsi que par l’éventuelle différence entre le prix de rachat et le prix de vente initial. Grâce à ces deux sources de revenus, les acheteurs peuvent s’attendre à un rendement brut généralement compris entre 7% et 14%. L’écart de rendement va dépendre des exigences des investisseurs et de la localisation du bien.
L’investissement en réméré apparait donc comme une opportunité de bénéficier d’un bon rendement tout en rendant service à une personne en difficulté.
Cas concret d’une vente à réméré
M. et Mme G. font partie des propriétaires en surendettement qui ont été accompagnés par Médiation Immo dans leur vente à réméré. En raison d’une période de chômage de Monsieur, ils ont été dans l’incapacité de régler plusieurs échéances de leur crédit immobilier. Leur banquier a prononcé la déchéance du prêt de 150 k€ et engagé un contentieux. Ils n’avaient pas d’autre choix que de vendre directement leur maison pour rembourser cette somme. L’accès à une solution de rachat de crédit leur était impossible en raison du fichage bancaire réalisé par la banque et du chômage.
Sans recours pour conserver leur maison, ils se sont tournés vers la vente à réméré sur les conseils d’un huissier qui leur avait décrit ce type de solution. L’objectif du réméré était de permettre à Monsieur de retrouver du travail pendant le réméré et de pouvoir ensuite racheter la maison.
Leur bien avait été évalué à 290 k€ par une agence immobilière. Un contrat de vente à réméré a ainsi été réalisé avec un prix de vente de 200 k€ et un prix de rachat de 210 k€. La trésorerie de la vente a remboursé l’intégralité du crédit immobilier et arrêté les procédures judiciaires. Le couple a continué d’occuper la maison après la vente en réglant un loyer mensuel.
Huit mois après le début du réméré, Monsieur a retrouvé un emploi en CDI. Grâce à cette nouvelle situation professionnelle et à la suppression du fichage bancaire, une banque a rapidement donné son accord pour financer le rachat. Le couple a ainsi racheté son bien onze mois après le début du réméré.
Comme le montre cet exemple, le réméré peut être une solution de désendettement pour des propriétaires qui imaginaient leur situation sans issue. Pour s’assurer de la faisabilité de l’opération, il est indispensable d’être conseillé par une société spécialisée ou une étude notariale expérimentée en réméré.