Vous avez décidé d’emprunter de l’argent auprès d’une banque pour financer votre projet immobilier? Une question importante se pose alors : combien pouvez-vous emprunter ? En d’autres termes, comment calculer votre capacité d’endettement ou d’emprunt ? La capacité d’emprunt fait, en effet, partie des critères qui vont conditionner l’obtention de votre prêt.

Il faut savoir que chaque dossier de demande de prêt immobilier est différent. Les banques se basent sur plusieurs paramètres pour déterminer la capacité d’endettement de chaque emprunteur.

Crédit immobilier : les critères de calcul de la capacité d’emprunt

Deux éléments permettent principalement de déterminer le montant maximal que vous pouvez emprunter à une banque :

  • Le taux d’endettement
  • Le reste à vivre

Ce sont les principaux critères utilisés par les organismes de prêt pour déterminer votre capacité d’endettement. Cependant, il est conseillé de prendre également en considération la durée du prêt et son taux d’intérêt.

Ces derniers ont aussi une influence sur le montant que vous pouvez emprunter. Les mensualités augmenteront au fur et à mesure que le taux d’intérêt augmente. Par conséquent, le taux d’endettement sera plus élevé.

Ce qui réduira le reste à vivre et votre capacité d’emprunt. Par ailleurs, si vous allongez la durée de votre prêt, vos mensualités diminueront et le reste à vivre augmentera également. En contrepartie, le coût total de votre crédit sera plus élevé.

  • Le taux d’endettement : définition et calcul

Les banquiers ont l’habitude de calculer ce taux pour évaluer la capacité d’endettement d’un emprunteur. Cet indicateur leur permet, en effet, de savoir que la personne n’a pas trop de dettes au regard de ses revenus fixes.

Le taux d’endettement est une confrontation de vos charges à vos revenus. C’est le rapport entre vos charges inévitables, dont la mensualité, et vos revenus.

Sont inclus dans les sources de revenus :

  • Les salaires et les traitements
  • Les bénéfices non commerciaux et agricoles
  • Les bénéfices industriels et commerciaux ou BIC
  • Les revenus de placements financiers perçus régulièrement
  • Les revenus fonciers
  • Les pensions de retraite (s’il y en a).

En revanche, les revenus non garantis ne sont pas pris en compte dans les revenus disponibles. Il s’agit des primes exceptionnelles et des allocations familiales.

En ce qui concerne les charges qui doivent être considérées pour le calcul du taux d’endettement, vous devez inclure :

  • Les loyers (si vous êtes locataire de votre résidence principale)
  • Les mensualités des prêts en cours
  • Les éventuelles pensions alimentaires
  • Les impôts supportés par le ménage (exigés par certaines banques seulement) du moment qu’il s’agit d’une charge récurrente

Une fois le calcul fait, vous devez calculer votre taux d’endettement une fois le crédit immobilier accordé. Dans ce cas, vous devez ajouter aux charges les mensualités de remboursement du prêt immobilier.

En règle générale, les organismes prêteurs rechignent à dépasser un taux d’endettement de 33% pour accorder un prêt immobilier. Cependant, vous pouvez obtenir un crédit avec 35 à 40 % de taux d’endettement si vous avez un dossier en béton (un revenu élevé, un jeune emprunteur à fort potentiel, etc.).

  • Le reste à vivre

Il s’agit de la somme qui restera à votre disposition une fois que vous vous serez acquitté de toutes vos charges.

Pour les banques, si ce montant ne permet pas au ménage de couvrir ses dépenses courantes, le crédit immobilier ne sera pas accordé. Pour savoir si le reste à vivre est suffisant ou non pour le foyer, elles se basent notamment sur la localisation.

Ainsi, pour le même prêt immobilier, un emprunteur qui vit à Paris doit avoir un plus grand reste à vivre qu’un emprunteur en province. Le coût de la vie en région parisienne est, en effet, plus important qu’en province.

Les établissements financiers prennent également compte de la composition du foyer (en couple, célibataire, avec ou sans enfants).

A titre indicatif, il faut au minimum :

  • Pour un célibataire : entre 600 et 1000 euros de reste à vivre
  • Pour un couple sans enfants : 750 à 1000 euros
  • S’il y a des enfants à charge : 150 à 400 euros en plus pour chacun d’eux.
  • Cas particulier : le prêt immobilier pour un investissement locatif

Pour le calcul du taux d’endettement, les banques incluent dans les revenus disponibles à peu près 70 % du loyer mensuel. Si le bien immobilier objet de l’investissement était déjà mis en location, il vous sera facile de prouver sa valeur locative.

Cependant, si vous investissez dans un bien immobilier neuf, vous devez prouver le montant des loyers que vous pourrez en percevoir. Il vous faudra, en effet, de bonnes argumentations pour démontrer le sérieux et la faisabilité de votre projet afin d’éviter le refus de votre crédit immobilier.

A ces différents éléments s’ajoutent d’autres détails qui peuvent aussi être déterminants pour la fixation du montant que vous pouvez emprunter. Si vous prévoyez, par exemple, un apport personnel pour l’achat du bien, les banques vous octroieront plus facilement le prêt et avec un meilleur taux. Le type du bien (ancien ou neuf), influe également sur le frais de notaire que vous devez considérer dans votre capacité d’achat.

Avec ces nombreux critères, il n’est pas facile d’évaluer la capacité d’emprunt. Pour vous aider dans cette démarche, on vous recommande vivement de faire une simulation de prêt immobilier.

Vous pouvez tester diverses possibilités de financement en faisant autant de simulations que vous voulez. Vous pourrez ainsi avancer sereinement dans la réalisation de votre projet immobilier. Utiliser un simulateur de prêt immobilier vous permettra également de savoir le meilleur moyen pour augmenter votre capacité d’emprunt.

Comment augmenter sa capacité d’endettement ?

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Avec une bonne technique, il est possible d’augmenter le montant maximal du crédit immobilier auquel vous avez droit.

  • Augmenter sa capacité d’emprunt avec un prêt aidé

Grâce à un prêt aidé, vous pouvez bénéficier, soit d’une somme plus importante, soit d’une durée de remboursement plus courte, soit des mensualités plus basses. Il en existe plusieurs, tels que :

  • Le PTZ+ ou le Prêt à Taux Zéro

Étant avant accessible à tous, quel que soit le type de bien, que celui-ci soit ancien ou neuf, le PTZ+ a connu des modifications majeures. Pour savoir si vous avez droit à ce prêt aidé, faites une simulation de crédit immobilier.

  • Le prêt Paris logement

Ce dispositif est réservé aux emprunteurs qui vivent à Paris depuis un certain temps et qui souhaitent acheter leur résidence principale dans la région. Le prêt Paris logement a pour objectif d’aider les primo-accédant à obtenir des logements dans une zone où le prix des biens immobiliers est très élevé.

  • Le lissage de prêt immobilier

Pour financer l’achat d’un bien immobilier, il est courant de demander, et ainsi d’avoir des prêts immobiliers différents. Seulement, quand vous cumulez plusieurs crédits immobiliers, vous vous retrouvez avec des prêts, avec des conditions et des durées différentes.

Pour résoudre ce problème, les organismes de prêt proposent le lissage de crédit immobilier. Vous obtiendrez ainsi des mensualités fixes. Le lissage de prêt immobilier consiste, en effet, pour une banque, à adapter le remboursement de l’emprunt en fonction des conditions des autres prêts (leur mensualité et leur durée).

Vous rembourserez donc moins le temps que les autres crédits soient remboursés. Les mensualités que vous devrez payer les premières années diminueront et votre capacité d’emprunt augmentera.

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