Zoom sur le métier de promoteur immobilier

L’immobilier est un secteur très vaste et pris en charge par de nombreuses personnes qui présentent des fonctions différentes à des responsabilités toutes aussi différentes. Avec une influence grandissante sur l’économie à l’échelle mondiale, l’immobilier est un des grands piliers de la mise en marche d’une économie très importante.

Bien que de nombreuses personnes travaillent dans l’immobilier, et cela aussi bien en tant que professionnel que particulier, il est nécessaire d’avoir des compétences bien définies. Un des métiers les plus courants dans le domaine est le métier de « promoteur immobilier ».

Mais que peut bien faire un promoteur immobilier ?

Un promoteur immobilier est celui qui vend des espaces construits ou à construire. Auparavant, on le connaissait comme étant un monteur d’affaire immobilière. En effet des dizaines d’années plus tôt, avec une intense construction de logements, les spéculations immobilières forgèrent petit à petit le personnage du promoteur immobilier jusqu’à lui attribué une fonction officielle.

Et dans son acception, le promoteur immobilier est celui qui est à la charge du processus de l’offre sur le marché. C’est-à-dire qu’il prend en compte les demandes, les aspects réglementaires, le foncier et les moyens de financement dans un projet immobilier tout en prenant compte les risques.

Une maitrise totale de l’information fait de lui l’intermédiaire principal dans une construction entre les parties importantes et prenantes. Il est donc un acteur principal du développement immobilier aussi bien sur le plan économique que sur le plan de la construction.

Les promoteurs à ne pas confondre

Même s’il est principalement question de promoteur immobilier, il ne faut cependant pas mettre en marge le promoteur foncier. En effet, beaucoup mélange les deux termes et les deux fonctions. Les deux activités ne sont pas les mêmes si on fait un zoom sur les deux métiers mais dans la pratique, elle revient aux mêmes choses. Il est d’ailleurs très fréquent de rencontrer un promoteur immobilier comme étant un promoteur foncier car les deux métiers sont concomitants.

Il part faire l’obtention de terrains vagues dans le but de les subdiviser par la voie de lotissement. A la différence du promoteur immobilier, le promoteur foncier améliore ces terrains pour que ces derniers deviennent des infrastructures essentielles à la construction. Le promoteur foncier se penchera surtout sur le profit immédiat et vendra immédiatement les parcelles viabilisées.

Le promoteur immobilier quant à lui, acquiert également des terrains vagues mais également ceux qui ont été améliorés. Et il fait des constructions sur des terrains après que ces derniers aient été viabilisés. Les immeubles sont alors vendus ou louer. Dans la plupart des cas, les promoteurs immobiliers sont souvent de petites ou moyennes structures comme le promoteur immobilier Cofim par exemple.

Un gestionnaire

Il faut savoir que l’immobilier est un actif très dispendieux. L’acquisition peut être une somme très conséquente et que la vente est souvent une étape difficile et parfois très critique. C’est pour cette raison que le promoteur immobilier est également un gestionnaire.

Une autre compétence qui est associé obligatoirement à la fonction. Il doit gérer constamment le risque car c’est une des fonctions principales du promoteur immobilier.

Dans un long processus de développement, il doit faire l’acquisition d’un terrain et défrayer le coût des améliorations dans le but de mener à bien, autant que possible, le projet. Il fait donc face à un gros problème : les dépenses sont élevées et une fois le travail terminé, la vente n’est pas immédiate.

Ce qui fait donc que les retours sur investissements sont retardés et financièrement il peut se trouver dans un état critique. C’est pour cette raison qu’il doit être un bon gestionnaire de risque et ne pas perdre de l’argent dans l’investissement même si le projet prend du temps.

Dans le projet d’investissement sur son travail, le promoteur immobilier peut faire appel à un ratio d’emprunt. Dans les différents montages financiers, on peut rencontrer l’investisseur privé, public, la dette privée ou publique, les subventions, les capitaux propres, la subordination et le crowdfunding. Même avec une conjoncture économique instable, un promoteur immobilier peut s’enrichir rapidement s’il sait bien gérer les risques.

Un développement immobilier suivi à la lettre

Même en ayant les compétences nécessaires dans la mise en pratique de sa fonction, un promoteur immobilier est tenu de suivre un processus défini à l’avance avant de se pencher sur un marché visé dès le départ.

En effet, l’ordre établi permet à ce dernier de procéder par étapes et de ne rien oublier au risque de rencontrer des problèmes assez conséquents dès le départ. C’est pour cette raison qu’un processus du développement immobilier a été établi.

Il faut cependant noter que ce processus est variable d’un projet à un autre en fonction de l’immeuble mais dans sa logique, on peut suivre généralement les étapes suivantes : l’étude du marché, l’analyse de la faisabilité avec le choix du site, la due-diligence ou le pro forma préliminaire, acquérir la propriété, l’architecture du projet, obtenir les autorisations de constructions avec les permis adéquats et un amendement du zonage si besoin, passer par la pré-location, puis par le financement, suivre par une commercialisation du bien (le tout ou sous plusieurs formes d’unités) et enfin bien gérer une fois que l’immeuble ait été conservé.

Promoteur immobilier : sa formation

Il est fréquent de rencontrer des personnes promoteurs d’immobiliers par défaut. Elles n’ont suivi aucune formation mais à force de tâter le terrain et de côtoyer le secteur, ces dernières deviennent des professionnelles en la matière. Avec l’expérience, également, elles connaissent du bout des doigts le travail d’un promoteur immobilier attitré.

Néanmoins, il faut suivre des formations adéquates pour pouvoir exercer légalement en tant que promoteur. Dans certains pays, les programmes de MBA sont indispensables quand on veut devenir promoteur immobilier mais une des matières principales se centre sur le développement immobilier avec des programmes spécifiques.

Les formations incluent également une formation juridique qui est un des piliers du métier (dans certains pays, elle n’est pas obligatoire mais reste un atout majeur si l’on veut devenir promoteur immobilier). Dans la case des prérequis, la finance est aussi très indispensable.

D’un métier vers le promoteur immobilier

On rencontre souvent des personnes qui ont eues d’autres fonctions avant de devenir des promoteurs immobiliers. Avec une large expérience, les formations qu’elles suivent sont moins conséquentes que celles suivies par les personnes fraichement diplômées  et qui ne sont pas encore entrées dans le monde du travail.

Ces personnes ont pu occuper des postes d’architecture, d’expert en droit, de comptable, de génie civil, de constructeur, etc. Des métiers qui ont lien étroit avec celui du promoteur immobilier.

Des compétences indispensables

Ces compétences indispensables que nous mentionnons ici ne sont pas souvent dispensées durant les formations. Pourtant ce sont des qualités très recherchées dans le métier de promoteur immobilier.

Alors souvent les personnes doivent les développer pour mieux réussir dans le métier : la communication, les langues et le leadership. Ces trois points ne sont jamais mis en marge mais ils ne sont pas pour autant des piliers à insérer impérativement dans les formations.

Toutefois, un promoteur immobilier est tenu de posséder ces trois qualités qui peuvent l’aider dans la pratique de ce métier qui est très difficile mais qui demande à la fois une certaine flexibilité et fermeté.

A voir également: Le métier d’Agent Immobilier.

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