La clause résolutoire dans un bail d’habitation est une stipulation contractuelle qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de location lorsque le locataire commet un manquement grave à ses obligations. Elle constitue un outil de sécurité pour le propriétaire, tout en restant strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989 (article 24) et par l’article 1225 du Code civil.

Qu’est-ce qu’une clause résolutoire dans un contrat de location ?

La clause résolutoire edésigne la stipulation par laquelle les parties conviennent à l’avance que le bail sera résilié de plein droit en cas de manquement déterminé du locataire à ses engagements.

La clause résolutoire permet la résiliation unilatérale du bail : elle entraîne l’expulsion du locataire en cas de manquement, sans nécessiter une décision initiale du juge sur le fond.

Cadre légal : textes applicables à la clause résolutoire d’un bail d’habitation

Le droit applicable à la clause résolutoire dans le bail repose sur plusieurs textes complémentaires.

Voici les références incontournables pour tout bailleur ou locataire :

  • Article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : ce texte encadre les clauses résolutoires pour les baux d’habitation (baux nus et meublés à usage de résidence principale). Il définit les motifs autorisés, les délais et les mentions obligatoires du commandement.
  • Article 1225 du Code civil : il impose que la clause mentionne expressément les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution, et qu’une mise en demeure préalable soit adressée au locataire, sauf si la clause prévoit que la résolution résulte du seul fait de l’inexécution.
  • Article 4 de la loi de 1989 : toute clause résolutoire prévoyant des motifs interdits ou trop vagues est réputée non écrite, ce qui protège le locataire contre les abus.
  • Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (dite « loi anti-squat ») : elle réduit le délai minimal après commandement de deux mois à six semaines pour les baux signés après son entrée en vigueur, et rend la clause obligatoire.
  • Code de commerce : pour les baux commerciaux, un régime distinct s’applique avec des délais et conditions spécifiques, qu’il convient de ne pas confondre avec le régime du bail d’habitation.

Dans quels cas peut-on appliquer la clause résolutoire d’un bail de location ?

Les motifs limités pour une clause résolutoire sont fixés par la loi. Quatre motifs permettent d’appliquer la clause résolutoire selon la loi de 1989, et aucun autre motif ne peut légitimement déclencher la résiliation par ce biais.

  • Défaut de paiement du loyer ou des charges : par exemple, un locataire qui n’a pas payé son loyer pendant trois mois consécutifs à partir de janvier 2026.
  • Non-versement du dépôt de garantie à la date convenue dans le contrat. Le versement du dépôt est une obligation à la signature du bail.
  • Défaut d’assurance couvrant les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, explosion).
  • Troubles du voisinage constatés par une décision judiciaire passée en force de chose jugée (jugement pénal, civil ou ordonnance de référé).

Tout autre motif, comme un retard ponctuel, un changement de situation familiale ou la détention d’un animal autorisé par la loi, ne peut pas fonder l’acquisition d’une clause résolutoire. La clause ne joue que si le motif est expressément prévu dans le texte du bail signé.

Défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie

Le défaut de paiement du loyer et des charges reste le cas le plus fréquent de mise en œuvre de la clause résolutoire dans un bail de location.

  • Le défaut de paiement du loyer est un motif de résiliation qui nécessite la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié par un commissaire de justice (anciennement huissier).
  • Le non-versement du dépôt de garantie justifie la résiliation du bail dans les mêmes conditions : le bailleur adresse une mise en demeure, puis un commandement visant la clause.
  • Le locataire a un délai pour régulariser sa situation après le commandement : six semaines pour les baux signés après juillet 2023, ou deux mois pour les baux antérieurs.
  • Exemple concret : bail signé le 1er février 2026, loyers impayés depuis mai 2026. Le bailleur fait délivrer un commandement de payer le 10 juin 2026. Si le locataire ne régularise pas dans les six semaines (soit vers le 22 juillet 2026), la clause est acquise. Le bailleur peut alors assigner pour faire constater la résiliation.
  • Le commandement doit contenir le décompte complet de la dette, les mentions obligatoires légales et la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Défaut d’assurance habitation obligatoire

Le défaut d’assurance habitation est un motif de résiliation à part entière. Tout locataire d’un bail d’habitation doit souscrire une assurance couvrant les risques locatifs et fournir une attestation au bailleur chaque année.

  • En cas d’absence d’attestation, le bailleur fait signifier un commandement de présenter l’attestation d’assurance par commissaire de justice. Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois pour régulariser.
  • Si le bailleur a souscrit une assurance « pour le compte du locataire » (article 7 g de la loi du 6 juillet 1989), il ne peut plus appliquer la clause résolutoire pour ce défaut sur la période couverte par cette assurance.
  • Exemple : un locataire n’a pas fourni d’attestation depuis janvier 2025. Le bailleur fait délivrer un commandement le 5 mars 2025. En l’absence de régularisation au 5 avril 2025, la clause résolutoire est acquise et le propriétaire peut engager la procédure d’expulsion.
  • Le non-respect de l’obligation d’assurance est un manquement qui justifie pleinement la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Troubles du voisinage et manquement à l’obligation de jouissance paisible

Si le locataire cause des troubles anormaux, comme des nuisances sonores répétées, des nuisances olfactives ou de l’agressivité envers les voisins, le bailleur peut envisager d’appliquer la clause résolutoire. Mais les conditions sont strictes.

  • Le locataire a l’obligation de jouir paisiblement des locaux loués (article 7 b de la loi de 1989). Le bailleur, de son côté, doit faire cesser les troubles.
  • Les troubles du voisinage constatés peuvent entraîner la résiliation, mais uniquement si une décision judiciaire passée en force de chose jugée a constaté ces troubles au préalable.
  • Scénario type : plaintes multiples des voisins en 2024-2025, interventions de la police municipale, tribunal saisi, condamnation du locataire pour troubles anormaux. Ensuite, le bailleur délivre un commandement de quitter les lieux visant la clause résolutoire dans le bail, avec le délai légal applicable.

Sans décision de justice préalable, le bailleur ne peut pas mettre en œuvre la clause résolutoire pour ce motif, même en présence de nombreuses plaintes.

Comment rédiger une clause résolutoire valable dans un bail d’habitation ?

La clause résolutoire doit être rédigée de manière claire et précise pour être juridiquement valable. La clause résolutoire doit mentionner les motifs de résiliation de façon explicite.

  • Mentionner les quatre motifs autorisés : défaut de paiement du loyer ou des charges, non-versement du dépôt de garantie, défaut d’assurance, troubles du voisinage constatés judiciairement.
  • Éviter toute formulation trop générale du type « tout manquement quelconque aux termes du bail ». Ce type de rédaction est réputé non écrit par les tribunaux.
  • Indiquer les délais légaux correspondants (six semaines ou deux mois après commandement pour les loyers, un mois pour l’assurance).
  • Vérifier régulièrement la conformité du modèle de bail aux dernières réformes. La loi du 27 juillet 2023 a modifié certains délais pour les nouveaux baux.

Exemple de clause résolutoire simplifiée : « Le présent bail sera résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges, non-versement du dépôt de garantie, défaut d’assurance des risques locatifs ou troubles du voisinage constatés judiciairement, à l’expiration d’un délai de six semaines suivant signification d’un commandement demeuré infructueux visant la présente clause, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. »

Procédure : mettre en œuvre la clause résolutoire pas à pas

Le bailleur doit respecter une procédure rigoureuse pour appliquer la clause résolutoire. Voici la chronologie à suivre :

  1. Relances amiables : courriers recommandés, mails, appels téléphoniques pour inciter le locataire à régulariser sa situation. Ces démarches servent de preuve de bonne foi.
  2. Mise en demeure préalable : la clause résolutoire nécessite une mise en demeure préalable, adressée par courrier recommandé avec accusé de réception. Elle doit rappeler le montant de la dette, le détail des échéances et la clause résolutoire du bail. La mise en demeure est obligatoire avant d’appliquer la clause résolutoire.
  3. Commandement de payer ou de faire : un commandement de payer doit être délivré par huissier (commissaire de justice). Il fait courir le délai légal de six semaines ou deux mois après un commandement selon la date de signature du bail, ou d’un mois pour le défaut d’assurance.
  4. Assignation au tribunal judiciaire : le bailleur peut saisir le tribunal après l’expiration du délai. Le propriétaire doit saisir le juge pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, demander l’expulsion et réclamer les loyers, charges et éventuels frais de procédure. Le bailleur peut réclamer des frais de procédure au locataire.
  5. Signalement à la CCAPEX : le commissaire de justice doit informer la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives lorsque la dette atteint l’équivalent de deux mois de loyer hors charges.
  6. Expulsion : une fois la résolution constatée par jugement, et dans le respect de la trêve hivernale, l’expulsion peut être mise en œuvre avec le concours de la force publique si nécessaire.