Convention d’occupation à titre gratuit : notre guide complet

La loi n’impose pas de document écrit pour prêter un logement gratuitement à quelqu’un. Pourtant, dès que l’occupation dépasse quelques semaines, un contrat d’occupation à titre gratuit doit être écrit pour éviter des litiges sur la nature de l’accord, sa durée ou la répartition des charges.

1. Qu’est-ce qu’une convention d’occupation à titre gratuit ?

La convention d’occupation à titre gratuit est un contrat par lequel un propriétaire (ou un locataire autorisé) accorde un droit d’occupation sans loyer à une autre personne, pour un usage défini. Elle constitue juridiquement un prêt à usage.

L’expression « bail à titre gratuit » est impropre. Un bail suppose par définition un loyer. Un accord purement gratuit relève du contrat de prêt, pas du bail.

La convention peut concerner un logement principal, une résidence secondaire, un garage, une chambre indépendante, voire un local commercial ou professionnel, à condition de bien définir la destination dans l’écrit.

2. Différence entre convention d’occupation à titre gratuit, bail et simple droit d’occupation

La distinction entre ces trois situations détermine les règles applicables, les droits de l’occupant et les obligations de chacun. Un bail nécessite une contrepartie financière, contrairement au prêt à usage. L’absence de loyer permet d’éviter les règles des baux d’habitation. Un occupant à titre gratuit n’a pas les droits d’un locataire.

Critère	Bail d’habitation (loi n° 89-462)	Convention d’occupation à titre gratuit	Simple tolérance / occupation précaire
Loyer ou rémunération	Oui (obligatoire)	Non	Non
Dépôt de garantie	Oui	Non	Non
Durée minimale légale	3 ans (vide) / 1 an (meublé)	Libre (déterminée ou indéterminée)	Aucune
Droit au maintien dans les lieux	Oui	Non	Non
Préavis légal	Oui (1 à 6 mois)	Contractuel (recommandé 3-6 mois)	Aucun
Régime applicable	Loi du 6 juillet 1989	Code civil, articles 1875-1891	Aucun texte spécifique
Écrit obligatoire	Oui	Recommandé	Non

Si l’occupant paie des charges normalement à la charge du propriétaire (taxe foncière, grosses réparations, remboursement d’emprunt), l’administration et les juges peuvent requalifier l’accord en bail ou en occupation onéreuse. La simple tolérance, elle, se caractérise par l’absence d’écrit et d’engagement formel de restitution.

3. Le cadre légal : Code civil et règles applicables au prêt à usage

Le prêt à usage constitue la base juridique de la convention d’occupation à titre gratuit en droit français.

Voici les articles clefs à connaître :

• Article 1875 : définition du commodat (remise d’un bien pour usage, avec restitution).
• Article 1876 : caractère gratuit essentiel.
• Article 1877 : le prêteur reste propriétaire du bien.
• Articles 1880 à 1886 : obligations de l’occupant (usage conforme, soin, préservation), conditions de responsabilité pour détériorations.
• Article 1889 : le prêteur peut exiger la restitution s’il a un besoin pressant du bien.

4. Dans quels cas utiliser une convention d’occupation à titre gratuit ? Nos exemples

Enfant majeur logé par ses parents. Cas fréquent : un étudiant occupe le studio familial à Lyon. La convention écrite clarifie la durée (année universitaire), interdit la sous-location, et sécurise le projet de vente éventuel.

Parent âgé accueilli chez un enfant. L’hébergement d’un parent dans une résidence secondaire inoccupée gagne à être formalisé. L’écrit protège contre les conflits successoraux entre héritiers et documente la situation face à l’administration.

Ami hébergé pendant des travaux. Quelqu’un occupe un logement pendant trois à six mois. Sans convention, la preuve du caractère temporaire et gratuit repose sur la bonne foi. Un document daté et signé règle la question.

Associé logé dans un bien de SCI. Ce cas est le plus risqué. La Cour de cassation, dans un arrêt du 2 mai 2024 (n° 22-24.503), a annulé un prêt à usage conclu par le gérant seul quand les statuts ne prévoyaient pas la mise à disposition gratuite. L’occupant a été déclaré « sans droit ni titre ».

Logement social (HLM). L’hébergement à titre gratuit d’un proche dans un HLM obéit aux règles du bail social et aux dispositions de la loi du 13 juillet 2006. L’autorisation du bailleur social est souvent requise.

Un hébergement ponctuel de quelques jours (ami de passage) ne nécessite pas de convention.

5. Comment rédiger une convention d’occupation à titre gratuit ? Clauses essentielles

Une convention d’occupation à titre gratuit ne doit pas être verbale pour éviter les litiges. Voici les clauses à insérer dans un modèle solide.

1. Parties. Identité complète du prêteur (personne physique, indivision, SCI) et de l’occupant. Mentionner la qualité : associé, membre de la famille, autre.
2. Désignation du bien. Adresse précise, étage, lot de copropriété, surface habitable, dépendances (garage, cave). Annexer un plan ou un extrait cadastral si possible.
3. Objet et gratuité. Mention explicite du titre gratuit, absence totale de loyer ou d’indemnité d’occupation, nature personnelle (intuitu personae) du prêt.
4. Durée. Le contrat doit préciser la durée de l’occupation. Durée déterminée (exemple : du 1er septembre 2026 au 31 août 2027) ou indéterminée avec préavis écrit. Un terme précis évite les litiges de restitution.
5. Usage autorisé. Habitation principale, secondaire, usage d’étudiant, usage professionnel exclu ou autorisé. Interdiction de la sous-location ou de la mise à disposition de tiers sans autorisation.
6. Charges et taxes. Les charges d’usage (eau, électricité, ordures ménagères) sont à la charge de l’occupant. Les charges de propriété (taxe foncière, gros travaux, emprunt) restent à la charge du prêteur. Cette répartition préserve la gratuité.
7. Assurance habitation. L’occupant doit souscrire une assurance multirisque habitation et en fournir un justificatif annuel. Le propriétaire maintient une assurance propriétaire non occupant.
8. Restitution. État des lieux d’entrée et de sortie, modalités de remise des clés, délai pour libérer le logement. L’occupant d’un prêt à usage doit restituer le bien après usage. En cas de maintien sans droit ni titre, une indemnité d’occupation peut être exigée.
9. Résiliation anticipée. Conditions pour chacune des parties : préavis, manquement grave, besoin pressant du propriétaire (article 1889 du Code civil). Notification par écrit recommandée.

6. Durée du prêt à usage : durée déterminée ou indéterminée

Le prêt à usage peut être à durée déterminée ou indéterminée. Le choix entre une durée déterminée et une durée indéterminée a des effets concrets sur la sécurité des deux parties.

Durée déterminée

Le contrat fixe une date de début et une date de fin. Exemple : occupation gratuite d’un studio du 1er septembre 2026 au 31 août 2027 pour un étudiant. À la date de terme, l’occupation cesse automatiquement. Pas de tacite reconduction sauf clause contraire. Le prêteur récupère son bien sans formalité supplémentaire, ce qui sécurise un projet de vente ou de reprise.

Durée indéterminée

Sans terme écrit, la jurisprudence admet la résiliation à tout moment sous réserve d’un préavis raisonnable, souvent fixé entre 3 et 6 mois, à notifier par lettre recommandée avec accusé de réception. Le risque : une occupation durable difficile à interrompre, avec contestation sur la nature du contrat (bail verbal ou prêt à usage). La durée d’un prêt à usage peut être déterminée ou indéterminée, mais l’absence de terme précis crée de l’incertitude pour chacun.

7. Obligations respectives du prêteur et de l’occupant

Aucune contrepartie financière ne doit être versée pour l’occupation. Voici ce que le Code civil impose à chaque partie.

Obligations du prêteur

• Garantir la jouissance paisible du bien. Le propriétaire doit garantir la jouissance paisible du bien occupé.
• Effectuer les grosses réparations (toiture, structure, canalisations principales). Le propriétaire doit effectuer les grosses réparations du bien.
• Ne pas exiger de loyer ni de contrepartie substantielle.
• Déclarer la mise à disposition aux impôts via GMBI (et, pour une SCI, via la déclaration 2044 ou 2072).

Obligations de l’occupant

• Utiliser le bien en bon père de famille, conformément à l’usage prévu par la convention.
• Entretenir le logement et réaliser les réparations locatives courantes. L’occupant doit entretenir le bien et le restituer à la fin du contrat.
• L’occupant est responsable des dégradations dues à une mauvaise utilisation.
• Ne pas sous-louer ni mettre le bien à disposition d’un tiers sans autorisation.
• L’occupant doit restituer le bien à la fin du contrat.

L’occupant peut prendre en charge certaines dépenses d’usage (eau, électricité, internet, assurance habitation) sans remettre en cause le caractère gratuit de la convention. En revanche, payer la taxe foncière ou le remboursement d’emprunt du propriétaire transforme l’accord en occupation onéreuse.

8. Impacts fiscaux et déclarations : impôts, taxe d’habitation, CAF

L’occupation à titre gratuit produit des effets fiscaux pour le propriétaire et pour l’occupant. La déclaration d’occupation à titre gratuit est obligatoire depuis 2023, via le service « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr.

Revenus fonciers

L’occupation gratuite ne génère aucun revenu imposable. Le propriétaire qui met un logement gratuitement à disposition n’est pas imposé sur un revenu foncier fictif. Contrepartie directe : les charges liées à un logement occupé gratuitement ne sont pas déductibles (intérêts d’emprunt, travaux, amortissements).

Obligations déclaratives

Le prêteur doit déclarer l’occupation aux impôts en indiquant dans GMBI le type d’occupation (gratuit), l’identité de l’occupant et la date de début. L’occupant doit déclarer son occupation à l’administration fiscale de son côté (déclaration de revenus, adresse fiscale).

Taxe d’habitation sur les résidences secondaires

La personne ayant la disposition du logement au 1er janvier peut être redevable de la taxe d’habitation. La cohérence entre la convention et les déclarations est vérifiée par l’administration.

Aides de la CAF

L’occupation gratuite peut affecter les aides sociales perçues. Un hébergé à titre gratuit ne paie pas de loyer, ce qui modifie le calcul des droits aux allocations logement. La situation exacte (hébergeant / hébergé) doit être déclarée sur caf.fr.

9. Cas particulier de la convention d’occupation à titre gratuit en SCI

En SCI, une convention écrite entre la société et l’associé occupant est indispensable, surtout face à un contrôle fiscal ou à un conflit entre associés.

SCI à l’IR

Pas de revenus fonciers imposables sur le logement mis à disposition gratuitement. En contrepartie, impossibilité de déduire les charges du lot occupé (intérêts d’emprunt, assurance, travaux). La situation est fiscalement neutre mais documentée.

SCI à l’IS

Une SCI à l’IS subit des pénalités pour occupation gratuite. L’administration peut réintégrer un loyer fictif dans le résultat imposable (acte anormal de gestion) et imposer l’avantage occulte chez l’associé bénéficiaire. Sur un bien dont la valeur locative annuelle est de 13 200 €, le coût fiscal total peut atteindre 9 385 € avant pénalités (IS à 25 %, prélèvements sociaux, majoration).

Procès-verbal d’assemblée

L’assemblée générale des associés doit autoriser la mise à disposition. La Cour de cassation, dans son arrêt du 2 mai 2024 (n° 22-24.503), a annulé un prêt à usage conclu par le seul gérant quand les statuts ne mentionnaient pas cette faculté. Un procès-verbal d’AG protège le gérant et assure la traçabilité en cas de divorce, décès ou cession de parts.

Les autres impôts concernés incluent la déclaration 2072, la taxe d’habitation sur résidence secondaire éventuellement due par l’occupant, et l’IFI (pas de décote automatique pour occupation gratuite).