ESRIS, c’est quoi ?

L’ESRIS, pour « État des servitudes risques et d’information sur les sols », est un diagnostic immobilier réglementé rendu obligatoire. Ce document informe sur les risques naturels, miniers et technologiques auxquels un bien immobilier est exposé. Remplacé quelques mois plus tard par l’ERP (État des Risques et Pollutions), il a posé les bases du formulaire utilisé aujourd’hui dans chaque transaction immobilière en France.

Qu’est-ce que le diagnostic ESRIS ? Définition et cadre légal

L’ESRIS est un état des risques créé par l’arrêté du 18 décembre 2017, en vigueur au 1er janvier 2018. Il succède à l’ERNMT et précède l’ERP. Depuis 2018, l’ESRIS inclut des informations sur les sols pollués via les secteurs d’information sur les sols (SIS).

• Le document est intégré au Dossier de Diagnostic Technique (DDT) et annexé aux contrats de vente et de location.
• Il recense les risques naturels, miniers et technologiques, les servitudes risques et d’information, et les plans de prévention des risques (PPRn, PPRm, PPRt).
• Il identifie les secteurs d’information sur les sols et les zones de sismicité réglementaire.
• L’objectif légal repose sur l’Information des Acquéreurs et des Locataires (IAL).
• Le diagnostic ESRIS est obligatoire pour toute vente ou location immobilière dans une commune désignée par arrêté préfectoral.

ESRIS obligatoire : biens, zones concernées et responsabilités

Tout logement, terrain constructible, immeuble, local commercial ou lot de copropriété situé dans le périmètre d’un PPR est concerné. Les communes avec plans de prévention des risques sont soumises à cette obligation. Les logements dans des zones sismiques (niveau 2 à 5) sont également concernés par l’ESRIS.

• Le préfet fixe par arrêté la liste des communes soumises à l’état des risques, en identifiant chaque type de risque applicable (naturels, miniers, technologiques). Dans le Var, par exemple, des dizaines de communes disposent d’un PPRn inondation en vigueur depuis les crues de 2010.
• Le vendeur doit remettre l’ESRIS dès la promesse de vente, avant l’acte authentique. Le bailleur annexe le document au bail lors de la signature et le présente dès la première visite.
• Ce document est obligatoire pour toute vente ou location immobilière. En cas d’absence ou de contenu incomplet, l’acquéreur peut engager une action pour vice caché, obtenir une diminution du prix de vente, ou demander l’annulation de la vente ou du bail.

Que contient un ESRIS ? Risques naturels, miniers, technologiques et sols

L’imprimé ESRIS recense l’ensemble des risques réglementés affectant la parcelle cadastrale du bien. L’ESRIS couvre les risques naturels, miniers et technologiques, avec un niveau de détail adapté à chaque commune.

• Les risques naturels incluent inondations, séismes et avalanches, ainsi que les mouvements de terrain, les feux de forêt et les crues torrentielles.
• Les risques miniers concernent les cavités souterraines abandonnées et les affaissements liés aux anciennes exploitations.
• Les risques technologiques sont liés aux installations classées SEVESO, aux dépôts pétroliers, aux canalisations de matières dangereuses et aux barrages.
• L’ESRIS intègre les secteurs d’information sur les sols (SIS) et les bases nationales BASOL et BASIAS pour documenter la pollution autour du bien.
• Le document rappelle la situation du bien par rapport aux plans de prévention approuvés ou en cours, et l’ESRIS inclut des informations sur les travaux prescrits ou les obligations de mise en conformité.
• L’ESRIS doit mentionner les sinistres indemnisés antérieurs au titre des catastrophes naturelles (CATNAT) ou technologiques. Les logements ayant subi des sinistres doivent indiquer les indemnisations perçues.
• Depuis le 1er juillet 2021, le risque radon doit être communiqué dans le cadre de l’état des risques, avec un classement par commune (niveau 1 à 3).

Durée de validité, mise à jour et liens avec l’ERP actuel

L’ESRIS est remplacé par l’ERP depuis août 2018, mais la logique de validité et de mise à jour reste identique.

• L’ESRIS est valable six mois après son établissement. L’ESRIS doit être établi dans les 6 mois avant la transaction. Un nouvel ESRIS est nécessaire si le bien n’est pas loué dans les six mois.
• L’ESRIS reste valide pendant toute la durée du contrat, sauf événement modifiant les risques.
• L’ESRIS doit être mis à jour après un événement majeur : nouvel arrêté de catastrophe naturelle, modification d’un plan de prévention des risques, création ou révision d’un secteur d’information sur les sols.
• Le passage vers l’ERP a ajouté le potentiel radon et renforcé la prise en compte de la pollution des sols. La structure du formulaire reste proche de l’ESRIS.

Comment remplir un diagnostic ESRIS : étapes pratiques et sources d’information

L’ESRIS peut être réalisé par le propriétaire gratuitement, sans recours à un diagnostiqueur certifié. Le formulaire doit être rempli avec des informations précises. Voici les étapes concrètes.

• Identifier le bien : adresse complète, code postal, référence cadastrale, type de transaction (vente, location, donation). Récupérer l’arrêté préfectoral IAL en vigueur pour la commune.
• Consulter les documents officiels : Dossier Communal d’Information, PPRn, PPRm, PPRt, cartes de zonage sismique, et secteurs d’information sur les sols. Les documents de référence pour l’ESRIS sont disponibles en mairie et sur le site internet de la préfecture ou sur Géorisques (outil ERRIAL en ligne).
• Reporter les informations dans le formulaire : cocher chacune des cases correspondant aux risques applicables, renseigner la présence de pollution des sols, indiquer les sinistres indemnisés connus et signaler les prescriptions de travaux.
• Annexer les cartographies officielles utilisées (extraits PPR, zonage sismique, carte SIS) pour localiser l’immeuble sur la parcelle.
• Dater et signer le document. Le propriétaire vendeur ou bailleur conserve une copie pour prouver la bonne information de l’acquéreur ou du locataire en cas de litige ultérieur.

ESRIS, risques naturels, miniers et technologiques : enjeux de prévention et de sécurité

L’ESRIS puis l’ERP sont au centre de la prévention des risques naturels, miniers et technologiques pour l’immobilier. L’enjeu dépasse la formalité administrative : il s’agit de protéger les habitants et d’outiller les acheteurs pour des décisions éclairées.

• Les risques naturels couverts incluent les inondations (tempête Xynthia en 2010 : 47 morts, 2,5 milliards d’euros de dommages), les crues torrentielles (inondations de l’Aude en 2018 : 15 morts), les feux de forêt, les mouvements de terrain, les sécheresses géotechniques et les séismes.
• Les risques miniers touchent des bassins comme le Nord-Pas-de-Calais et la Lorraine, où les effondrements de galeries et affaissements de terrain restent des menaces actives. Les plans de prévention des risques miniers (PPRM) encadrent l’urbanisation et définissent des servitudes sur ces zones.
• Les risques technologiques concernent les sites SEVESO, les usines chimiques, les dépôts pétroliers et les transports de matières dangereuses. L’état des risques recense ces installations et informe sur les scénarios d’accidents (explosion, incendie, nuage toxique) dans le cadre des plans de prévention des risques technologiques.
• L’objectif de prévention des risques naturels est de permettre aux habitants, acheteurs et locataires d’adapter leurs comportements : choix d’assurances, mesures de construction, travaux de protection.

L’ESRIS, puis l’ERP, ne sont donc pas de simples formalités : ce sont des outils d’anticipation des risques et pollutions, indispensables pour une gestion sécurisée du patrimoine immobilier.

Historique de l’état des risques : de l’ERNT à l’ESRIS puis à l’ERP

L’ESRIS s’inscrit dans une chronologie précise de diagnostics d’état des risques en France, chaque étape élargissant le périmètre des risques pris en compte.

• L’ERNT (État des Risques Naturels et Technologiques) apparaît le 1er juin 2006 comme premier diagnostic structuré, centré sur les risques naturels et technologiques et lié aux plans de prévention.
• L’ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques) le remplace au 1er juillet 2013, avec l’ajout des risques miniers, en rapport avec l’importance croissante des PPRM dans les anciennes zones d’exploitation.
• L’ESRIS, mis en place fin 2017, intègre les servitudes d’information sur les sols et la pollution, renforçant la dimension « risques et pollutions » et la précision des cartographies.
• L’ERP, entré en vigueur le 3 août 2018, regroupe dans un même document l’ensemble des risques réglementés : risques naturels, miniers, technologiques, SIS, radon, recul du trait de côte.

Quelle que soit sa dénomination (ERNT, ERNMT, ESRIS ou ERP), l’état des risques reste une pièce incontournable de toute transaction immobilière. Avant de signer un bail ou un acte de vente, vérifiez la date de votre rapport et consultez les données à jour sur le site de votre préfecture ou sur Géorisques.