Vous préparez un achat immobilier et vous voulez savoir si la banque dira oui ? Les conditions d’un prêt immobilier tiennent en trois piliers : la stabilité de vos revenus, le taux d’endettement et l’apport personnel. S’y ajoute la qualité du dossier : tenue des comptes, assurance emprunteur, cohérence du projet. La plupart de ces critères se préparent des mois à l’avance.
Le taux d’endettement et la règle des 35 %
Le taux d’endettement (ou taux d’effort) rapporte l’ensemble de vos mensualités de crédit à vos revenus mensuels nets. C’est le premier filtre de la banque.
La formule : (mensualités de crédits + assurance emprunteur) ÷ revenus nets mensuels × 100.
Le plafond recommandé est de 35 %. Depuis la décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) du 29 septembre 2021, cette limite est contraignante pour les banques sur leurs nouveaux crédits immobiliers.
Ce qui entre dans le calcul
- Les mensualités de tous vos crédits en cours : immobilier, auto, consommation, découvert permanent.
- L’assurance emprunteur, incluse dans le taux d’effort, pas seulement le taux d’intérêt.
- Les revenus retenus : salaires nets, pensions, revenus locatifs (souvent comptés à 70 %), primes régulières.
La marge de flexibilité des banques
Les banques peuvent déroger aux 35 % dans une marge de flexibilité allant jusqu’à 20 % de leur production trimestrielle de nouveaux crédits. Au moins 70 % de cette marge doit concerner des résidences principales, et au moins 30 % de cette marge doit être réservée aux primo-accédants.
Attention : ce n’est pas un droit individuel. La banque décide d’utiliser ou non son quota, en fonction de la solidité du dossier. Pour situer votre projet, il est utile de découvrir mon éligibilité au prêt avec Crédit Agricole.
Le reste à vivre
Au-delà du pourcentage, la banque vérifie votre reste à vivre : ce qu’il vous reste chaque mois une fois les crédits payés. Ce seuil varie selon la banque, la composition du foyer et la région : il n’existe pas de minimum réglementaire commun à tous les établissements. Un dossier à 34 % peut être refusé si le reste à vivre est trop faible.
L’apport personnel : combien prévoir ?
L’apport personnel est la somme que vous apportez sans emprunter. Il ne finance pas seulement le bien : il couvre les frais annexes.
Montant attendu : les banques demandent souvent un apport équivalent aux frais de notaire, soit environ 10 % du prix dans l’ancien. Les frais de notaire représentent de l’ordre de 7 à 8 % du prix pour un logement ancien, et 2 à 3 % pour un logement neuf.
Apport réel et apport via prêt
- Apport réel : épargne disponible, livrets, PEL, compte-titres, plan d’épargne entreprise.
- Apport via prêt : prêt familial, prêt employeur, PTZ, prêt conventionné. Il compte, mais il pèse dans le taux d’endettement.
- Apport familial : les donations (avec justificatif fiscal) sont bien acceptées. Un prêt familial doit être formalisé par écrit.
L’épargne résiduelle
Beaucoup de banques exigent que vous gardiez une épargne résiduelle après l’opération. Objectif : absorber un imprévu sans manquer une mensualité. Le montant varie selon l’établissement et votre profil. Comme repère de prudence, conservez l’équivalent de trois mois de revenus ; la fourchette couramment admise pour une épargne de précaution va de deux à six mois.
Stabilité professionnelle et revenus : ce que la banque regarde
La banque cherche une chose : la régularité de vos rentrées d’argent. Voici comment elle lit chaque statut.
CDI, fonctionnaires et période d’essai
Un CDI rassure, surtout après la période d’essai validée. Les fonctionnaires et agents en titularisation sont considérés comme très stables, quel que soit le grade.
Encore en période d’essai ? Le dossier passe parfois, avec une épargne solide ou un co-emprunteur en CDI confirmé. Sinon, attendez la validation.
CDD, intérim et indépendants
- CDD et intérim : la banque veut voir de l’ancienneté et une continuité de missions, souvent sur 2 à 3 ans.
- Indépendants, artisans, professions libérales : comptez généralement 2 à 3 bilans ou exercices clôturés.
Revenus complémentaires et primes
Les revenus locatifs sont retenus à hauteur de 70 à 80 % des loyers perçus. Les primes ne sont comptées que si elles sont régulières : prime de 13e mois, prime annuelle récurrente. Un bonus exceptionnel est souvent écarté.
Âge, durée du prêt immobilier et assurance emprunteur
La durée du prêt immobilier
La durée se négocie, mais elle est encadrée. En général, elle ne dépasse pas 25 ans. Depuis les règles HCSF, cette limite reste la référence, avec une tolérance possible jusqu’à 27 ans en cas de travaux importants ou de différé de remboursement.
Plus la durée est longue, plus la mensualité baisse, mais plus le coût total grimpe.
Assurance et questionnaire de santé
La banque peut exiger une assurance emprunteur. Elle fixe les risques à couvrir, mais ne peut pas vous imposer son assureur : vous pouvez choisir la délégation d’assurance.
Depuis la loi Lemoine (loi du 28 février 2022, en application depuis le 1er juin 2022), et sous conditions, le questionnaire de santé n’est plus exigé : pour un bien à usage d’habitation, si la part assurée par personne ne dépasse pas 200 000 € et si le prêt est remboursé avant vos 60 ans.
La loi Lemoine permet aussi de changer d’assurance à tout moment pendant toute la durée du prêt, sans frais.
Les limites d’âge de l’assurance emprunteur
Les assureurs fixent une limite d’âge à la souscription, variable selon le contrat et la garantie, ainsi qu’une couverture qui s’arrête à l’âge prévu par le contrat. Un emprunteur plus âgé devra donc raccourcir la durée.
Le délai de réflexion
Avant de renvoyer l’offre signée, vous devez respecter un délai de réflexion de 10 jours calendaires pour le prêt immobilier, à compter du lendemain de la réception. Vous pouvez accepter au plus tôt le 11e jour. La banque doit ensuite maintenir ses conditions pendant 30 jours minimum.
Gestion des comptes et historique bancaire
Votre relevé bancaire est lu au détail, généralement sur les trois derniers mois. Il raconte votre rapport à l’argent mieux que n’importe quel argument.
Ce qui inquiète la banque
- Les découverts répétés, surtout en fin de mois.
- Les incidents de paiement ou les rejets de prélèvement.
- Une inscription au FICP (fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers), que la banque consulte obligatoirement.
- Les crédits à la consommation en cours, qu’il vaut mieux solder avant de déposer.
Ce qui rassure
- Une épargne régulière, même de petits montants, versée chaque mois.
- L’absence de découvert sur douze mois.
- Un compte sans incidents depuis plusieurs années.
Les documents à préparer pour votre dossier
Un dossier complet accélère tout.
Rassemblez :
- Pièce d’identité et justificatif de domicile.
- 3 derniers bulletins de salaire, ou bilans et liasses fiscales pour les indépendants.
- 2 derniers avis d’imposition.
- 3 derniers relevés de tous vos comptes bancaires et d’épargne.
- Justificatifs de prêts en cours (tableaux d’amortissement).
- Compromis de vente ou contrat de réservation.
- Justificatifs d’apport : épargne, donation, prêt familial.
Les situations qui compliquent l’accord
Certains profils demandent plus de préparation.
- Crédits en cours : un rachat groupé peut alléger le taux d’endettement.
- Changement de situation : mutation, reconversion, création d’entreprise, attendez la stabilisation.
- Achat locatif : les loyers comptent à 70-80 %, et l’apport attendu est souvent plus élevé.
- Prêt relais : utile si vous vendez et achetez en même temps ; il pèse dans le taux d’endettement.
- Garantie : caution bancaire ou hypothèque. La caution mutuelle coûte souvent moins cher, mais dépend de votre profil.
Comment améliorer son éligibilité avant de déposer un dossier
Quelques gestes simples changent une réponse.
- Soldez les petits crédits à la consommation avant la demande.
- Arrêtez les découverts pendant au moins trois mois.
- Constituez une épargne régulière, même modeste, sur un livret.
- Augmentez l’apport si possible, ou demandez une donation familiale.
- Allongez la durée pour faire baisser la mensualité, si votre âge le permet.
- Jouez la transparence : signalez vos crédits et vos projets. Une omission fait plus de dégâts qu’un dossier imparfait.
Un courtier peut comparer plusieurs banques et présenter votre dossier sous son meilleur jour. Rien ne remplace toutefois une situation financière stable : les conditions d’octroi réelles sont fixées banque par banque, au cas par cas.