Le Plan Bâtiment Durable à récemment publié un dossier sur le lien entre immobilier et valeur verte. D’après la réflexion menée, la performance énergétique et environnementale des biens est de plus en plus prise en considération par le marché immobilier.
Qu’est-ce que la valeur verte ?
Plusieurs définitions de la valeur verte sont données, la plus généraliste est celle de l’ADEME pour qui il s’agit de « la valeur nette additionnelle d’un bien immobilier dégagée grâce à une meilleure performance environnementale » (ADEME). Cette valeur nette additionnelle est généralement calculée par comparaison.
L’augmentation du coût de l’énergie et l’anticipation de cette augmentation jouent un rôle prépondérant dans la récente émergence de la valeur verte sur les marchés.
La mise en place de labels, réglementations ou certifications sont autant d’outils qui permettent l’identification et le développement de cette valeur. L’obligation d’afficher la performance énergétique des bâtiments a ainsi marqué un tournant dans la création de la valeur verte.
« Valeur verte » : une notion installée
Au cours des dernières années, de nombreuses études ont été publiées sur la valeur verte, et se concentrent généralement sur la performance énergétique. Une grande partie d’entre elles ont été menées aux États-Unis ou au Royaume-Uni. En France, des travaux ont été menés sur ce sujet par l’ADEME, et plus récemment par l’association DINAMIC (émanant du Conseil supérieur du notariat et de la chambre des notaires de Paris).
Cette dernière menée sur la base de données des notaires français démontre qu’une valeur verte des maisons individuelles se profile dans le paysage immobilier, sur la base de l’analyse du prix en fonction des Diagnostics de Performance Energétique. Ainsi un écart de près de 30% de moins-value ou de plus-value a été constaté sur les maisons considérées comme étant en « bon état » (hors Ile-de-France).
Autant d’indicateurs qui ont poussé le Plan Bâtiment Durable à conclure qu’il est raisonnable de penser qu’à mesure que la transition énergétique et écologique se développe, la différence de valeur entre des biens immobiliers équivalents mais à performance environnementale différente continuera de s’accentuer, avec un double effet de dévalorisation des biens peu performants et de revalorisation des biens performants.
Pour en savoir plus sur les études menées, Le Plan Bâtiment durable a publié un dossier complet intitulé « Immobilier et valeur verte : état actuel de la réflexion » disponible sur le site planbatimentdurable.fr.
Un investissement qui vaut de l’or
Depuis quelques temps, on met un point d’honneur sur la valeur de l’environnement. Une raison pour laquelle une grande partie des nouveaux bâtiments est dotée de nouvelles performances énergétiques et environnementales. Le but étant de passer par des constructions plus écologiques et privilégiant un environnement plus sain.
Ceci étant un point important surtout en comparaison à un autre immobilier. Et c’est ce qui fait la valeur verte du bien en question. La valeur verte prend cependant en considération deux approches. La première étant qu’elle est mesurable et quantifiable en se rapportant seulement à la performance énergétique du bien.
La seconde approche est plus poussée. Celle-ci ne prend en compte que les biens à haute performance environnementale. Les considérant donc comme la norme sur le marché immobilier. Ce qui fait donc que les autres biens de performance inférieure sont très dévalorisée.
Cette seconde approche, si adoptée, apporte un réel changement sur la valeur des biens sur le marché de l’immobilier. Enfin une troisième approche, plus large, consiste à prendre en compte la totalité des bénéfices économiques directs et indirects occasionnés par la performance environnementale d’un immeuble, sans se limiter à la valeur de marché vénale ou locative.
Cela consiste par exemple à prendre en considération le bien-être des usagers, ou encore la diminution des coûts de maintenance.
Au cours de la dernière décennie, de nombreuses études ont été publiées sur la valeur verte, et se concentrent généralement sur la performance énergétique. Une grande partie d’entre elles ont été menées aux États-Unis, au Royaume-Uni et en Suisse. Il existe aussi plusieurs benchmarks internationaux (World Green Building Council, Commission Européenne, ADEME). Pour la France, des travaux ont été menés sur ce sujet par l’ADEME, et plus récemment par l’association de notaires DINAMIC.
Les avantages d’un bâtiment à forte performance environnementale
Passer par de la valeur verte représente un investissement important. On se concentrera surtout sur les logements dits « verts » car ils préservent l’environnement. Dans ce cas, investir dans des bâtiments à forte performance environnementale affiche des couts de construction moins importants qu’il a été prévu par le secteur.
Sur le marché de l’immobilier, les bâtiments de ce type attirent plus les locataires. En investissant dans la valeur verte, le prix de vente et les bénéfices générés par la location sont plus importants. La maintenance est tolérable à condition qu’on passe à une utilisation bien raisonnable.
Étant donné que les bâtiments verts offre un environnement plus sain, cela a un impact positif sur les salariés et les personnes qui y vivent. En effet, on note une nette diminution de la pollution. La santé des occupants n’est plus en danger, ce qui améliore la productivité lorsqu’il est question de travail. Passer par du vert réduit également les risques surtout par rapport à la réglementation en matière de performance énergétique.
Caractéristiques de la valeur verte
Compte-tenu de la prééminence des problématiques environnementales énergétiques, et des possibilités d’amélioration dans ce domaine pour le bâtiment, qui ont très souvent une traduction économique favorable (notamment grâce aux économies d’énergie réalisées suite à des travaux de performance énergétique), l’aspect « performance énergétique » de la valeur verte prime sur les autres.
Bien qu’ils ne soient aujourd’hui pas autant valorisés que la performance énergétique, notamment parce qu’il n’existe que peu de données exploitables en la matière , même pour ces facteurs “l’évolution rapide des indicateurs de mesure et des normes de performance environnementale laisse présager qu’un phénomène comparable [à ce qui s’est passé avec la performance énergétique] se produira dans les années à venir, pénalisant ainsi les biens moins performants.”
Enfin, le périmètre couvert par la valeur verte peut s’étendre au-delà des caractéristiques propres du bâtiment.