La vente d’une agence immobilière est une opération qu’il ne faut jamais prendre à la légère. Qu’il s’agit d’une cession totale, partielle ou d’une association… une bonne organisation s’impose toujours.
Bien définir l’objet de la cession
Il est évident que l’on ait besoin de connaître avec précision ce que l’on veut céder : est-ce le fonds de commerce ou la société ? La cession de fonds de commerce concerne uniquement l’actif : clientèle, enseigne, droit au bail et le site internet. Il faudrait alors régler le passif de l’agence comme les dettes fournisseurs, les charges sociales, les prêts bancaires etc.
On n’est pas toutefois obligé de céder la totalité du fonds de commerce. Cependant, il faudrait déterminer si c’est une branche autonome d’activité vis-à-vis des incidences sociales. Si la cession concerne les titres (l’actif et le passif), ce sera lors du compromis à un prix provisoire que l’on va déterminer le prix de vente des parts sociales ou des actions.
En générale, la cession de titres est assortie d’une garantie d’actif et de passif. Il faudrait aussi prévoir une garantie à cette garantie d’actif et de passif. On peut très bien négocier le montant. L’acquéreur peut aussi conserver une partie du prix de vente. Il faut toutefois noter que la cession de titres est beaucoup plus compliquée par rapport à la cession de fonds de commerce.
Le schéma à adopter dépendra de la fiscalité et du montant du prix de vente ainsi que les formalités consécutives à la loi Hoguet au titre des mandats.
Bien choisir son avocat
L’assistance d’un avocat expérimenté est toujours utile lorsqu’il s’agit d’une cession d’entreprise. Un avocat spécialisé dans la cession d’agence immobilière saura vous guider dans tous les aspects juridiques de la vente : son déroulement, les conséquences juridiques, sociales et fiscales, le délai entre le compromis et la cession définitive, l’obtention des fonds, la durée de la validité de la clause de bail ou encore la caution d’un prêt bancaire etc.
Un avocat ayant une expertise en droit de l’agence immobilière sera en mesure d’apporter conseil et accompagner son client dans toute l’opération. Il va tenir son client informé de tous les aspects essentiels de la cession et l’accompagnera dans l’évaluation du fonds de commerce de l’agence. Il va préparer les documents nécessaires, rédiger les actes et assister durant toutes les démarches relatives à la cession de l’agence.
Faire un pré-état des lieux pour optimiser ses chances
Afin que la vente de l’agence immobilière se déroule dans les meilleures conditions, il ne faut jamais oublier de faire un pré-état des lieux. C’est en effet la même chose comme on vend un bien immobilier d’un client : la vente peut se compliquer si des réparations ne sont pas faites au préalable.
Pour la cession d’une agence immobilière ou d’une entreprise, tout doit être en ordre. Avec l’avocat que l’on aurait choisi, il faut établir un pré-état des lieux : vérifier si le bail commercial a été renouvelé, s’assurer qu’il n’y a pas de nouvelles obligations que l’on doit assurer lors du renouvellement, s’assurer que le bail est bien conforme à la loi Pinel etc.
Il faudrait aussi vérifier les documents et les contrats que l’on aurait signés avec toutes les équipes ayant participé aux activités de l’agence : conformité des contrats, formation des collaborateurs, présentation des attestations dans les dossiers, registres des assemblées, mise à jour des conseils d’administration, etc.
Bref tout doit être régularisé. De plus, l’acquéreur a le droit de demander la réalisation d’un audit de l’agence à céder. Toutes les informations et documents que ce dernier pourrait demander pour mieux connaître l’agence à céder sont à préparer en amont.
La solidité du document jouera en votre faveur et c’est pour cette raison qu’on aura toujours besoin d’un expert pour que tout se passe dans les meilleures conditions.
Évaluer l’agence pour mieux vendre
Pour que l’agence immobilière se vende correctement, à sa juste valeur, se faire entourer d’experts est indispensable. Pour connaître la valeur de l’agence, y compris ses éléments corporels et incorporels, il est plus judicieux de choisir un expert indépendant. Ce dernier peut choisir entre la méthode intrinsèque ou la méthode comparative pour faire l’évaluation.
Pour la méthode des transactions comparables, elle est basée sur des données observables. Aussi, nombreux sont les caractéristiques à prendre en compte pour qu’elle soit fiable. Cela implique notamment l’emplacement de l’agence, son chiffre d’affaires et le nombre de ses points de ventes. Un vrai expert dans ce secteur saura établir plusieurs fourchettes, car il doit suivre plusieurs transactions d’agences chaque année.
En ce qui concerne la méthode intrinsèque, elle est basée sur les caractéristiques financières de l’entreprise. La plus fréquente est l’actualisation des flux de trésoreries disponibles futures ou méthode du DCF. L’expert en charge de l’évaluation va alors commencer par effectuer une analyse financière de l’agence afin de comprendre le rationnel de l’existant.
Il va créer les flux de trésorerie futurs par projection pour chaque année du business plan. Il va ensuite les actualiser afin de connaître la valeur de chaque flux futur et en faire le total.
Mettre en avant les atouts de l’agence pour séduire les acquéreurs
Pour réussir à trouver facilement un acquéreur, on doit donner de la visibilité à l’agence immobilière à céder. Cela implique notamment plusieurs éléments. Pour commencer, on peut ventiler le chiffre d’affaires selon les activités de l’entreprise afin que le futur acquéreur puisse obtenir plus de détails sur les sous-comptes du bilan.
Il faudrait aussi déterminer le nombre de mandats de gestion, des lots et le type de biens à céder. Une attestation de sinistralité à retirer auprès de l’assurer sera également utile. Enfin, il faut être transparent quant à la durée des mandats de gestion et être précis sur le nombre de copropriétés gérées.
Les spécificités de l’agence sont également des atouts que l’on peut mettre en avant lors de la cession de celle-ci : est-ce qu’on est adhéré à un fichier commun ? A combien relève le chiffre d’affaires que ce biais a réalisé ? Est-ce qu’il y a un gros client en gestion ou syndic ?
La préparation du dossier de présentation
Il faudrait fournir un certain nombre d’informations et de documents à un candidat acquéreur. Les deux parties doivent alors signer un accord de confidentialité. Ce dernier recevra une fiche comprenant les renseignements relatifs à l’activité qu’on avait mentionnée un peu plus haut : chiffres d’affaires, résultats, nombre de collaborateurs etc.
Il faudrait ensuite transmettre les bilans, les contrats de travail ou contrats des agents commerciaux ainsi que le bail commercial après la négociation, si celle-ci est concluante. Il ne faut pas toutefois hésiter à demander des informations concernant le candidat acquéreur, notamment ses capacités financières.
Le processus de cession d’une agence immobilière ou d’une entreprise peut durer jusqu’à 3 ans. S’il s’agit d’une TPE, elle sera beaucoup plus rapide. Une bonne organisation s’impose alors et il faut aussi choisir avec soin les experts qui vous accompagneront durant le processus.
De plus, il faudrait savoir négocier pour que le coût de l’agence immobilière à céder convienne à sa juste valeur. Hormis son accompagnement, l’avocat spécialisé dans le droit de l’agence immobilière pourrait aussi apporter des conseils pratiques permettant d’assurer le bon déroulement de la cession.