La vente en viager consiste pour le vendeur (également appelé le crédirentier) à recevoir une rente mensuelle jusqu’à son décès, en échange de la vente de son appartement ou de sa maison. L’acheteur en viager (également appelé le débirentier) achète le logement sans devoir verser la totalité du prix de vente au jour du transfert de propriété, mais sans pouvoir non plus occuper le bien immobilier tant que le vendeur est en vie.

 La vente en viager permet au vendeur (en général assez âgé) de bénéficier d’un revenu supplémentaire à la fin de sa vie (comme une retraite complémentaire) et permet à l’acheteur de peut être réaliser une bonne affaire.

La vente en viager est-elle toujours intéressante ? Comment fixer le prix de la rente viagère ? Et quelles sont les conditions pour pouvoir vendre ou acheter en viager ?

Les conditions pour vendre ou pour acheter en viager

Nous pouvons tous acheter ou vendre notre appartement en viager. Néanmoins, le décès du vendeur doit rester imprévisible (c’est l’aléa sur lequel repose le contrat de vente) : le vendeur ne peut donc pas être atteint d’une maladie incurable par exemple.

La loi prévoit que si le vendeur meurt dans les 20 jours suivant la signature de l’acte de vente, le décès est considéré comme prévisible et que la vente ne peut pas être valable. Les héritiers du vendeur en viager peuvent donc demander l’annulation de la vente devant le Tribunal de Grande Instance compétent.

La fixation du prix de la rente

Lorsque vous décidez de mettre en vente votre appartement, vous devez en fixer le prix de vente. Pour la vente en viager, c’est la même chose : le vendeur doit fixer son prix de vente et le prix de la rente viagère mensuelle qui devra être versée par l’acheteur, ce dernier pouvant toujours négocier ces prix.

Lors de la signature de l’acte de vente, l’acheteur peut choisir de verser immédiatement une partie du prix de vente, qu’on appelle « le bouquet » : cette somme (plus ou moins importante) sera ensuite déduite de la rente.

Comment être certain que l’acheteur paiera toutes les rentes ?

Si le vendeur souhaite s’assurer du paiement des rentes jusqu’à la fin de sa vie, il peut exiger l’insertion d’une clause résolutoire dans le contrat de vente de son bien immobilier : cette clause prévoit que le vendeur redeviendra propriétaire de son bien si l’acheteur ne paye pas les rentes comme le mentionne le contrat de vente.

Une autre clause pourra également permettre au vendeur de conserver la somme versée initialement (« le bouquet ») en cas de défaillance de l’acheteur et de résiliation du contrat de vente.

Les obligations du crédirentier et du débirentier

Le vendeur du bien doit prendre en charge tous les travaux de réparation et de rénovation du bien immobilier, sauf s’il libère le logement avant son décès. D’autre part, c’est également lui qui doit régler la taxe d’habitation et les différentes factures (eau, électricité,…).

L’acheteur du bien ne pourra occuper le logement qu’au jour du décès du vendeur ; il devra régler la taxe foncière, sauf s’il en a été prévu autrement dans le contrat de vente.