À la retraite, beaucoup de propriétaires disposent d’un patrimoine important, souvent constitué de leur maison, mais de revenus qui baissent. Pour transformer une partie de cette valeur en argent disponible, deux solutions reviennent souvent : le viager et le prêt viager hypothécaire. Leurs noms se ressemblent, mais leur logique est opposée. Avec le viager, on vend son bien. Avec le prêt viager hypothécaire, on emprunte en restant propriétaire. Voici comment les distinguer et choisir entre les deux.
Le viager : vendre son bien en continuant, le plus souvent, à y vivre
Le viager est une vente. Le propriétaire, appelé crédirentier, cède son logement à un acheteur, le débirentier. En échange, il reçoit en général deux choses : une somme versée le jour de la vente, le bouquet, puis une rente versée chaque mois jusqu’à son décès.
Dans la forme la plus courante, le viager occupé, le vendeur garde le droit de vivre dans le logement jusqu’à la fin de sa vie. Le prix tient compte de cette occupation et de l’espérance de vie du vendeur.
Ce qu’il faut retenir : le bien ne lui appartient plus. Il ne fera donc pas partie de la succession. Le vendeur dispose de revenus réguliers, mais il a définitivement transmis la propriété à quelqu’un d’autre.
Le prêt viager hypothécaire : emprunter sans mensualité, en restant propriétaire
Le prêt viager hypothécaire est un crédit, encadré par le Code de la consommation. Le propriétaire emprunte une somme et garantit ce crédit par une hypothèque sur son logement. Il reste propriétaire et continue d’y vivre.
Sa particularité : il n’y a aucune mensualité à payer. Les intérêts s’ajoutent au capital, année après année. La somme est versée en une fois et l’emprunteur l’utilise librement, par exemple pour aider un enfant, faire des travaux ou compléter sa retraite.
Le remboursement intervient plus tard, en une seule fois :
- au décès du dernier emprunteur, par la succession ;
- ou plus tôt, si le bien est vendu.
Une protection importante est prévue par la loi : la somme à rembourser ne peut jamais dépasser la valeur du bien au moment du remboursement. Si la dette, intérêts compris, devient supérieure à cette valeur, les héritiers ne paient pas la différence.
Les différences en un coup d’œil
| Viager | Prêt viager hypothécaire | |
| Nature | Une vente | Un crédit |
| Propriété | On n’est plus propriétaire | On reste propriétaire |
| Argent perçu | Un bouquet puis une rente | Une somme versée en une fois |
| Paiements chaque mois | Aucun : le vendeur reçoit la rente | Aucun |
| Au décès | Le bien appartient déjà à l’acheteur | Le bien revient aux héritiers, qui remboursent la dette ou vendent le bien pour la solder |
Ce que chaque solution change pour les héritiers
C’est souvent le point décisif. Avec le viager, le logement sort du patrimoine familial le jour de la vente. Les héritiers ne le recevront pas. En contrepartie, le vendeur a pu améliorer son niveau de vie, et la part du bouquet ou des rentes qu’il n’a pas dépensée fait partie de la succession.
Avec le prêt viager hypothécaire, les héritiers héritent du logement, mais aussi de la dette. Ils ont alors le choix : rembourser le prêt, par exemple avec leurs propres fonds ou un nouveau crédit, pour garder le bien ; ou le vendre, solder la dette avec le prix de vente et garder le reste. Grâce à la règle évoquée plus haut, ils ne paient jamais plus que la valeur du bien.
Cette décision mérite d’être abordée en famille avant la signature, afin que chacun sache à quoi s’attendre.
Les conditions du prêt viager hypothécaire
Les conditions varient selon l’établissement prêteur, mais on retrouve généralement :
- un âge minimum, souvent 60 ans pour chaque emprunteur ;
- un bien détenu en pleine propriété, situé en France ;
- un bien qui ne garantit aucun autre crédit en cours, sauf si le prêt viager sert justement à rembourser celui-ci ;
- un montant qui dépend de la valeur du bien et de l’âge de l’emprunteur : plus on est âgé, plus la part de la valeur que l’on peut emprunter est élevée.
La constitution de l’hypothèque passe par un acte notarié, ce qui entraîne des frais. Un délai de réflexion s’applique après la réception de l’offre de prêt, comme pour tout crédit immobilier.
Les questions à se poser avant de choisir
- Est-ce que je souhaite transmettre ce logement à mes enfants ? Si oui, le prêt viager hypothécaire est souvent plus adapté que le viager.
- Ai-je besoin d’un revenu régulier ou d’une somme ponctuelle ? Le viager apporte une rente, tandis que le prêt viager permet de recevoir un capital en une fois.
- Est-ce que je veux rester libre de vendre plus tard ? Avec le prêt viager, on peut vendre le bien et rembourser la dette à ce moment-là.
- Mes héritiers sont-ils informés et d’accord ? Dans les deux cas, en parler évite les mauvaises surprises.
La question « quel est le principe du viager ? » permet de comprendre le fonctionnement du viager classique et le calcul de la rente.
En résumé
Le viager et le prêt viager hypothécaire répondent au même besoin : obtenir de l’argent grâce à son logement, mais selon deux logiques différentes. Le viager transforme la maison en revenus, au prix de sa vente. Le prêt viager hypothécaire la garde dans la famille, au prix d’une dette remboursée plus tard. Bien choisir, c’est d’abord se demander ce que l’on veut transmettre.
À propos de l’auteur
Cet article a été rédigé par notre partenaire FOUNDY, courtier en crédit immatriculé qui accompagne les particuliers sur le prêt viager hypothécaire, le crédit hypothécaire et le rachat de crédits. Le guide du prêt viager hypothécaire de FOUNDY détaille également le fonctionnement de ce crédit.
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