Vous avez quitté votre appartement, rendu les clés, et pourtant votre ancien propriétaire ne vous a toujours pas remboursé. Une caution non rendue après 1 mois est un problème que rencontre tout le monde, ou presque, au moins une fois dans sa vie de locataire. Dans notre guide, vous découvrirez les délais légaux, les pénalités applicables, les démarches à suivre étape par étape, et les recours disponibles en cas de litige persistant.
Caution non rendue après 1 mois : que faire tout de suite ?
Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai d’1 mois à compter de la remise des clés. Passé ce délai, vous êtes en droit d’agir immédiatement.
Voici vos trois premiers réflexes :
- Vérifier la date exacte de remise des clés. C’est cette date, et non celle du déménagement, qui fait courir le délai légal. Retrouvez le reçu signé, l’état des lieux de sortie daté ou la lettre recommandée d’envoi des clés.
- Relire l’état des lieux d’entrée et de sortie. Comparez les deux documents point par point. Si aucune dégradation n’apparaît (hors usure normale), le délai applicable est bien d’1 mois.
- Contrôler le montant du dépôt de garantie indiqué au bail. Vérifiez que la somme correspond au plafond légal et notez le montant exact à réclamer.
Une fois ces vérifications faites, envoyez sans attendre un email ou un courrier simple de relance à votre bailleur ou à l’agence immobilière en rappelant la date de sortie, le montant du dépôt et le délai d’1 mois dépassé.
Un retard de restitution ouvre droit à une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, à condition que le locataire ait communiqué sa nouvelle adresse au moment de la remise des clés.
Dépôt de garantie ou caution : bien comprendre les termes
Dans le langage courant, presque tout le monde parle de « caution non rendue ». Pourtant, en droit, le terme exact est « dépôt de garantie ». Confondre les deux peut affaiblir vos courriers officiels et compliquer vos démarches.
Le dépôt de garantie est la somme versée par le locataire au propriétaire à la signature du bail. Il sert à couvrir d’éventuels loyers impayés, charges en souffrance ou dégradations constatées à la sortie du logement.
La caution, en revanche, désigne une personne physique ou morale qui se porte garante des obligations du locataire (paiement du loyer, réparations). Le cautionnement peut être simple ou solidaire, mais il ne s’agit jamais d’une somme remise au bailleur.
Dans vos échanges officiels, notamment une lettre de mise en demeure ou une saisine du juge des contentieux de la protection, utilisez systématiquement le terme « dépôt de garantie ».
Par exemple, pour un bail vide à Paris, on écrira : « Je vous mets en demeure de restituer le dépôt de garantie d’un montant de 850 € ». Pour un bail meublé ou une colocation étudiante, la logique reste la même : c’est le dépôt de garantie qui doit être restitué, pas la caution.
Quel est le délai légal : 1 mois ou 2 mois selon l’état des lieux ?
Le délai de restitution du dépôt de garantie est fixé par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, modifié notamment par la loi ALUR du 24 mars 2014.
Délai d’1 mois : il s’applique lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée (hors usure normale) et qu’aucune somme importante n’est due par le locataire. Le dépôt de garantie doit être restitué sous un mois si l’état des lieux est conforme.
Délai de 2 mois : si des dégradations sont constatées à la sortie, si des loyers ou charges restent impayés, ou si une régularisation de charges est en cours, le propriétaire dispose de deux mois pour restituer le dépôt (ou le solde après retenues justifiées).
Le point de départ commun est la remise des clés, en main propre contre reçu ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai commence à la remise des clés, pas à la date de déménagement.
Prenons deux exemples concrets :
- Clés remises le 15 mars, état des lieux conforme → restitution au plus tard le 15 avril.
- Clés remises le 15 mars, dégradations constatées → restitution au plus tard le 15 mai.
L’état des lieux d’entrée et de sortie : un élément clé pour le délai
L’état des lieux d’entrée et de sortie conditionne à la fois le délai applicable (1 mois ou 2 mois) et les retenues que le propriétaire peut opérer sur le dépôt de garantie.
Un état des lieux contradictoire est un document daté, signé par les deux parties, qui décrit précisément l’état du logement pièce par pièce. Idéalement, il est accompagné de photos horodatées. Ce document sert de référence objective pour comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie.
En l’absence d’état des lieux de sortie, par exemple si le propriétaire refuse de se déplacer ou ne se présente pas, le logement est présumé rendu en bon état. Cette présomption renforce la position du locataire pour exiger la restitution du dépôt sous 1 mois.
Le bailleur ne peut retenir une partie du dépôt que sur la base de différences précises entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. Un mur troué, un sol taché, un équipement cassé : chaque retenue doit correspondre à un constat documenté. Si l’état des lieux de sortie ne mentionne aucun dommage, aucune retenue n’est légitime.
Montant du dépôt de garantie : ce que le bailleur pouvait demander
Les plafonds légaux sont stricts :
- Location vide (résidence principale) : le dépôt de garantie ne peut dépasser un mois de loyer hors charges.
- Location meublée : le plafond est de deux mois de loyer hors charges.
- Bail mobilité : aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.
Le dépôt ne produit pas d’intérêts pour le locataire, même s’il est conservé plusieurs années. Il n’est pas non plus révisable en cours de bail : le montant fixé à la signature reste identique jusqu’à la fin.
Aucun dépôt ne peut être exigé si le loyer est payé d’avance pour plus de 2 mois (sauf demande expresse du locataire).
Vérifiez le montant inscrit dans votre bail pour calculer exactement ce qui doit vous être restitué. Par exemple, pour un loyer de 800 € hors charges : le dépôt est de 800 € en location vide, ou 1 600 € en meublé.
Caution non rendue : retenues autorisées et retenues abusives
Le bailleur peut déduire certaines sommes du dépôt de garantie, mais uniquement si elles sont dûment justifiées. Le bailleur doit justifier toute retenue sur le dépôt de garantie avec des pièces concrètes.
Retenues autorisées :
- Loyers et charges impayés
- Réparations locatives pour dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie
- Frais de nettoyage exceptionnel si le logement a été rendu dans un état de saleté anormale
- Régularisation de charges de copropriété, dans la limite de 20 % du dépôt (le bailleur peut retenir jusqu’à 20 % du dépôt en copropriété, puis régulariser après approbation des comptes)
Notion de vétusté : l’usure normale du temps, comme une peinture ternie, une moquette fatiguée ou des joints vieillis, est à la charge du propriétaire. Ces dégradations ne sont pas imputables au locataire et ne peuvent justifier aucune retenue.
Exemples de retenues abusives :
- Travaux d’embellissement (repeindre entièrement un appartement sans justification)
- Remplacement intégral d’une cuisine vétuste
- Frais de gestion ou honoraires d’agence sans lien avec des dégradations
- Remplacement à neuf d’un équipement déjà usé à l’entrée
Toute retenue doit être accompagnée de justificatifs : factures, devis détaillés, décomptes de charges, photos datées et comparatives entre l’entrée et la sortie.
Caution non rendue après 1 mois ou 2 mois : calcul des pénalités de retard
Pour les baux d’habitation soumis à la loi de 1989 et signés après le 27 mars 2014, un retard de restitution entraîne une pénalité automatique. Une pénalité de 10 % par mois s’applique en cas de retard de restitution.
Voici la règle précise : la majoration est de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Le calcul de la pénalité se base sur le loyer mensuel hors charges, et non sur le montant du dépôt. La majoration s’applique dès le premier jour de retard après l’expiration du délai légal.
Exemple 1 : loyer de 700 € hors charges, dépôt de 700 €, état des lieux conforme. Remise des clés le 1er juin, restitution due le 1er juillet. Si le propriétaire ne rend le dépôt que le 15 août (1 mois de retard commencé puis un 2e mois entamé), la majoration atteint 2 × 70 € = 140 €. Montant total dû : 840 €.
Exemple 2 : loyer de 900 € hors charges, dégradations constatées, délai de 2 mois. Remise des clés le 1er avril, restitution due le 1er juin. Si le bailleur restitue le solde le 5 septembre (3 mois de retard commencés), la majoration est de 3 × 90 € = 270 €.
La pénalité cesse lorsque le bailleur a restitué intégralement le dépôt. En revanche, la majoration ne s’applique pas si le locataire n’a pas donné son adresse de nouveau domicile lors de la remise des clés. Cette pénalité doit être réclamée expressément dans votre mise en demeure, en détaillant le calcul : nombre de mois de retard et montant total.
Procédure amiable : relance, mise en demeure et commission départementale de conciliation
Avant toute action judiciaire, la voie amiable est indispensable et souvent suffisante. Voici les étapes à suivre dans l’ordre.
Étape 1 : relance courtoise. Envoyez un email ou un courrier simple rappelant la date de remise des clés, le délai légal (1 mois ou 2 mois), le montant attendu et la conformité de l’état des lieux. Restez factuel. Accordez un délai raisonnable de 8 à 15 jours pour la réponse.
Étape 2 : mise en demeure. En cas de non-restitution, envoyer une mise en demeure est crucial. Adressez une lettre recommandée avec avis de réception citant l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, la date de fin de bail, le montant du dépôt, et le calcul détaillé de la majoration de 10 % par mois de retard. Fixez un ultime délai de 8 jours.
Étape 3 : saisine de la commission départementale de conciliation. Si le propriétaire ne réagit toujours pas, la commission départementale de conciliation (CDC) peut être saisie avant d’aller au tribunal. La commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement. Joignez au dossier : le bail, les états des lieux d’entrée et de sortie, les preuves de remise des clés et les copies de vos échanges. La CDC délivre un procès-verbal de conciliation ou de non-conciliation, qui servira ensuite devant le juge si nécessaire.
La conciliation est obligatoire ou fortement recommandée pour les litiges de faible montant. Ne sautez pas cette étape.
Recours judiciaires : juge des contentieux de la protection et délais d’action
Si la conciliation échoue, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection au sein du tribunal judiciaire du lieu du logement loué.
Le délai pour saisir le juge est de trois ans à compter de la date où le dépôt aurait dû être restitué (expiration du délai d’1 ou 2 mois après la remise des clés). Le locataire a donc trois ans pour agir en justice après le litige.
Devant le juge, le locataire peut demander :
- La restitution du dépôt de garantie (ou du solde après retenues légitimes)
- La suppression des retenues injustifiées
- La majoration de 10 % par mois de retard
- Des dommages-intérêts si un préjudice est démontré
- Le remboursement des frais exposés (article 700 du Code de procédure civile)
La procédure est accessible : déposez une requête au greffe accompagnée d’un dossier complet (bail, états des lieux, courriers, mise en demeure, preuves de paiement). Après audience, la décision est rendue et exécutoire.
Le recours à un avocat n’est pas obligatoire pour ce type de litige, mais peut s’avérer utile si les montants sont élevés, si le cabinet adverse est agressif ou si la situation implique un cas de force majeure invoqué par le bailleur.