Neuilly-sur-Seine en chiffres
Les prix au m2 à Neuilly-sur-Seine cache une réalité très segmentée. Voici la synthèse complète du marché au 1er juillet 2026.
| Catégorie | Prix médian | Fourchette basse | Fourchette haute | Évol. 1 an | Évol. 5 ans |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartements anciens | 10 625 €/m² | 8 728 €/m² | 14 211 €/m² | -2 % | -8 % |
| Appartements neufs | 13 698 €/m² | 10 009 €/m² | 20 366 €/m² | +8 % | +14 % |
| Maisons | 12 836 €/m² | 9 289 €/m² | 15 917 €/m² | +2 % | 0 % |
| Tous biens confondus | 11 230 €/m² | 8 810 €/m² | 15 495 €/m² | +3 % | -3 % |
Quelques chiffres qui parlent d’eux-mêmes :
- 93,7 % du parc est constitué d’appartements. Les maisons sont rares, ce qui explique leur prime de prix.
- Un studio ancien se négocie autour de 10 519 €/m², un 7 pièces et plus monte à 12 232 €/m² : la surface paie.
- Efficity (juillet 2026) donne un prix moyen légèrement inférieur à 10 320 €/m² pour les appartements anciens, ce qui illustre l’écart habituel entre les annonces et les transactions signées.
Benchmark par quartier
C’est ici que le prix au m2 sur Neuilly-sur-Seine devient vraiment utile. La médiane communale ne vous dit rien sur votre rue. Voici la grille réelle, quartier par quartier.
| Quartier | Prix médian €/m² | Fourchette | Ambiance / profil | Idéal pour qui |
|---|---|---|---|---|
| Bagatelle / Saint-James ouest | 11 670 €/m² | 13 000–16 000 € | Villas, hôtels particuliers, rues sans transit, calme absolu | Familles patrimoniales, dirigeants, clientèle internationale |
| Charles-Laffitte | 11 280 €/m² | 11 050–12 200 € | Quartier commerçant animé, esprit village, rue piétonne | Parisiens du 17e cherchant un cadre de vie, familles actives |
| Saint-James (Delabordère) | 10 550 €/m² | 10 250–11 750 € | Résidentiel calme, beaux immeubles années 30, proche Bois | Retraités, familles cherchant la tranquillité |
| Centre-ville / Château-Madrid | ~11 000 €/m² | 10 000–13 500 € | Avenue Charles-de-Gaulle, commerces premium, métro ligne 1 | Jeunes cadres, investisseurs, pied-à-terre |
| Roule / Sablons | ~10 800 €/m² | 10 300–12 500 € | Sud, lisière du Bois de Boulogne, station Les Sablons (L1) | Couples 35-45 ans, profils actifs, accès Paris rapide |
| Pont-de-Levallois / Bineau-Charcot | ~10 200 €/m² | 9 800–12 000 € | Nord, bâti plus récent (années 70-80), plus familial | Primo-accédants 92, familles budget contraint, investisseurs |
Ce que dit vraiment ce tableau : entre le plancher de Pont-de-Levallois et le plafond de Bagatelle, l’écart atteint ~1 500 €/m². Sur un appartement de 80 m², ça représente 120 000 € de différence pour le même nombre de pièces, à 2 km à pied.
Appartement ou maison ?
Le prix du mètre carré n’est pas le même selon le type de bien. Et l’écart est plus instructif qu’il n’y paraît.
Les maisons coûtent en moyenne +21 % de plus que les appartements anciens : 12 836 €/m² contre 10 625 €/m². Ce différentiel s’explique par la rareté structurelle, moins de 3 % du parc neuilléen est constitué de maisons, et par la demande captive des familles qui veulent un jardin sans quitter la commune.
Quand préférer une maison ?
- Budget disponible pour absorber le surcoût au m² et les charges d’entretien élevées.
- Famille avec enfants en bas âge : jardin privatif, pas de voisins de palier, vie de quartier résidentiel.
- Horizon de détention long (10 ans+) : les maisons ont mieux résisté à la correction (-9 % en 2 ans sur l’ancien), avec une évolution à 0 % sur 5 ans.
Quand préférer un appartement ?
- Primo-accédant ou budget serré : l’entrée de gamme commence à 8 728 €/m² en ancien.
- Investisseur locatif : les appartements 2-3 pièces sont plus liquides et plus faciles à louer.
- Retraité cherchant à réduire les contraintes : copropriété, gardien, pas de jardin à entretenir.
Un chiffre à retenir : un 4 pièces ancien se négocie à 10 822 €/m², soit moins qu’un 6 pièces à 11 975 €/m². La prime aux grandes surfaces est réelle à Neuilly, les familles se battent pour les 5 pièces et plus.
Neuilly vs Paris 16e : notre comparatif décisionnel
La question revient dans chaque mandat : Neuilly-sur-Seine ou Paris 16e ? Voici les deux marchés face à face.
| Critère | Neuilly-sur-Seine | Paris 16e |
|---|---|---|
| Prix médian appartements | 10 625 €/m² (ancien) | ~11 200 €/m² (ancien) |
| Fourchette | 8 728–14 211 €/m² | 8 182–18 613 €/m² |
| Taxe foncière | Faible (commune aisée, taux bas) | Élevée (Paris, taux en hausse) |
| Transports | Ligne 1 (Pont de Neuilly, Les Sablons) | Lignes 9, 10, RER C, Passy |
| Écoles | Réseau privé dense, lycées réputés | Réseau privé dense, lycées parisiens |
| Calme | ✅ Rues résidentielles, peu de trafic | ⚠️ Variable selon le secteur |
| Rendement locatif brut | ~3,5–3,9 % | ~3,0–3,5 % |
| Dynamique de prix 1 an | +3 % (global) / -2 % (ancien) | Stable à légèrement positif |
| Charges de copropriété | Élevées (standing) | Très élevées (Paris) |
Verdict : Pour un budget identique, Neuilly offre en général plus de surface que le 16e, une fiscalité locale plus douce et un environnement plus calme. Le 16e garde l’avantage de l’adresse parisienne stricto sensu, utile pour certains profils internationaux, et d’une offre plus large sur les très grands appartements de prestige.
Quel quartier pour quel profil ?
Le prix de l’immobilier sur Neuilly-sur-Seine varie tellement d’un secteur à l’autre qu’une même enveloppe budgétaire mène à des choix radicalement différents. Voici le guide de décision par profil.
Famille avec enfants
→ Priorité : Charles-Laffitte ou Saint-James Delabordère
Charles-Laffitte, c’est l’esprit village : marché en plein air, commerces de proximité, rues à faible trafic. Les enfants rentrent seuls de l’école à 10 ans. Le prix médian à 11 280 €/m² est élevé mais justifié par la qualité de vie quotidienne.
Saint-James Delabordère offre plus de calme encore, pour un prix légèrement inférieur (10 550 €/m²). Idéal pour les familles qui veulent du résidentiel pur.
Budget indicatif : 4 pièces de 90 m² → 900 000 à 1 100 000 € selon l’état et l’étage.
Investisseur locatif
→ Priorité : Centre-ville ou Pont-de-Levallois
Le centre-ville (secteur Château-Madrid, avenue Charles-de-Gaulle) offre la meilleure liquidité locative : métro ligne 1 à pied, commerces, profil de locataires cadres supérieurs. Le rendement brut tourne autour de 3,5 à 3,9 %.
Pont-de-Levallois est le secteur où le rendement est le plus défendable, avec des prix d’entrée autour de 9 800 €/m² et une demande locative soutenue grâce à la proximité de La Défense.
À éviter pour le locatif : Bagatelle et Saint-James ouest. Les prix élevés compriment le rendement sous 3 % net.
Primo-accédant dans le 92
→ Priorité : Pont-de-Levallois / Bineau-Charcot
C’est le Neuilly accessible. Bâti des années 70-80, moins de cachet, mais les mêmes services municipaux, les mêmes écoles et la même fiscalité que les quartiers premium. Pour 30 % de moins au m² qu’à Bagatelle.
Un 2 pièces de 50 m² se trouve entre 490 000 et 600 000 €. Serré, mais c’est l’entrée de gamme de la commune la plus chère du 92.
Conseil : négocier sur les biens à rafraîchir. La décote pour travaux est réelle à Neuilly (-20 à -30 % sur les biens très dégradés), et les coûts de rénovation sont maîtrisables sur des surfaces moyennes. Pour affiner l’estimation d’un bien spécifique dans ce secteur, consulter une agence immobilière à Neuilly-sur-Seine permet d’obtenir des données de transactions récentes que les portails grand public ne restituent pas toujours fidèlement.
Retraité cherchant le calme
→ Priorité : Saint-James Delabordère ou Île de la Jatte / Parc d’Orléans
Saint-James Delabordère (10 550 €/m²) combine calme résidentiel, beau bâti et proximité des commerces sans le bruit de l’avenue Charles-de-Gaulle.
L’Île de la Jatte (~10 210 €/m² selon Efficity) est le secteur le plus atypique de Neuilly : ambiance presque insulaire, vue sur la Seine, immeubles récents avec gardien. Moins de cachet haussmannien, mais un cadre de vie exceptionnel pour qui cherche la sérénité.
Évolution des prix
Le chiffre qui résume tout : -9 % en deux ans. Neuilly a subi la même correction que l’ensemble du marché premium francilien, amplifiée par la remontée des taux entre 2022 et 2024.
Mais le marché a changé de rythme depuis début 2025.
Ce que montrent les données récentes :
- +3 % sur 1 an (global, Figaro Immo août 2026) : le rebond est là, porté par la détente des taux et le retour des acquéreurs.
- -2 % sur 1 an pour l’ancien seul : la correction n’est pas encore totalement absorbée sur les biens datés ou énergivores.
- +8 % sur 1 an pour le neuf : les programmes neufs profitent à plein de la baisse des taux et de la rareté de l’offre.
- Efficity (juillet 2026) confirme une évolution sur 12 mois de -0,3 % sur les appartements anciens, quasi-stabilisation.
Le contexte taux : les taux moyens sur 20 ans sont redescendus autour de 3,3-3,5 % mi-2026, contre un pic à 4,3 % fin 2023. Cette détente a mécaniquement redonné du pouvoir d’achat immobilier aux ménages et relancé les transactions.
Les perspectives : le marché neuilléen ne devrait pas connaître de nouvelle correction significative à court terme. La demande structurelle reste forte (proximité La Défense, écoles, cadre de vie), et l’offre est chroniquement limitée. Les biens anciens bien rénovés et bien situés retrouvent des délais de vente courts. Les biens énergivores (DPE F/G) continuent de subir une décote de 15 à 25 %.