Calculer le rendement locatif d’un bien avant de l’acheter, c’est la base de tout investissement locatif sérieux. Mais entre le rendement brut, net, net-net et le cash flow, les outils disponibles sont nombreux, et pas tous fiables.
Voici le comparatif complet.
Rendement brut, net, net-net, les 3 calculs à maîtriser
Avant de choisir un outil, il faut savoir ce qu’on lui demande de calculer. Ces trois indicateurs ne mesurent pas la même chose.
Le rendement brut
C’est le calcul le plus simple, et le plus trompeur si on s’y arrête là.
Formule : Rendement brut = (Loyers annuels / Prix d'achat) × 100
Exemple concret sur un bien à 200 000 € avec un loyer de 900 €/mois :
- Loyers annuels : 900 × 12 = 10 800 €
- Rendement brut : 10 800 / 200 000 × 100 = 5,4 %
Ce chiffre ne tient compte ni des charges, ni des impôts, ni des frais de notaire. Il sert à comparer rapidement des biens entre eux, pas à décider.
Le rendement net
On retire toutes les charges récurrentes : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO, frais de gestion, vacance locative estimée.
Formule : Rendement net = ((Loyers annuels − Charges annuelles) / Prix d'achat total) × 100
Sur notre bien à 200 000 € (+ 16 000 € de frais de notaire = 216 000 € au total), avec 2 400 €/an de charges :
- Revenus nets : 10 800 − 2 400 = 8 400 €
- Rendement net : 8 400 / 216 000 × 100 = 3,9 %
L’écart avec le brut est déjà significatif. Et on n’a pas encore touché à la fiscalité.
Le rendement net-net (ou « net d’impôts »)
C’est le vrai rendement, celui qui atterrit dans votre poche après l’administration fiscale. Il dépend de votre régime fiscal : micro-foncier, réel, LMNP micro-BIC, LMNP réel, SCI à l’IS…
Sur notre exemple, un investisseur à la tranche marginale à 30 % en location nue au réel pourrait descendre à 2,8–3,2 % net-net. En LMNP réel avec amortissement, le même bien peut rester à 3,8–4,2 % grâce à la déduction des amortissements.
Ce que ça change dans la pratique : un bien affiché à 6 % brut peut délivrer 3 % net-net. C’est pour ça qu’aucun outil sérieux ne s’arrête au brut.
Les outils gratuits, ce qu’ils font vraiment
LyBox, recherche de biens rentables + analyse rapide
LyBox est l’outil qui a le plus progressé ces deux dernières années. Son extension navigateur (compatible avec plus de 30 portails immobiliers) calcule le rendement brut et net directement sur chaque annonce, sans quitter la page.
Ce que la version gratuite inclut :
- Calcul de rendement brut et net
- Calcul du cash-flow
- Simulation de financement et mensualités de crédit
- Analyse du prix au m² par rapport au marché local
- Indicateurs de la ville : tension locative, taux d’étudiants, logements vacants
Les limites du gratuit : la simulation fiscale (LMNP, SCI à l’IS, LMP) est réservée aux plans payants. Le moteur de recherche multi-portails sur 1 500 sites aussi.
Pour qui : n’importe quel investisseur qui veut un premier filtre rapide sur une annonce. C’est l’outil le plus accessible du marché pour débuter.
Horiz.io (ex Rendement Locatif), simulateur complet + gestion locative
Horiz.io, c’est l’ancienne plateforme Rendement Locatif qui a évolué vers un écosystème plus complet. Le simulateur reste le cœur du produit, et il est franchement solide.
Ce qu’il calcule :
- Rendement brut, net et net-net
- Cash-flow mensuel
- Fiscalité intégrée : location nue, meublée LMNP, saisonnière
- Tableau d’amortissement du crédit
- Estimation de la plus-value à la revente
- Rapport PDF exportable
La force d’Horiz.io : c’est l’un des rares outils à intégrer la comparaison de régimes fiscaux dans la même interface. On peut simuler le même bien en micro-foncier, au réel et en LMNP pour voir quel régime est le plus avantageux, c’est précieux.
La limite : l’interface est dense. Pour un débutant, la courbe d’apprentissage est réelle. Il faut savoir ce qu’on cherche avant d’ouvrir le simulateur.
DVF + Excel, la méthode manuelle
Les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières), disponibles gratuitement sur data.gouv.fr, donnent accès à toutes les transactions immobilières enregistrées en France depuis 2014.
Quand cette méthode bat les outils :
- Bien atypique (local commercial, immeuble de rapport, colocation)
- Projet avec travaux importants à modéliser précisément
- Investisseur qui veut garder la main sur chaque hypothèse
Un fichier Excel bien construit, avec onglets loyer, charges, fiscalité, amortissement crédit, projection sur 20 ans, reste imbattable en flexibilité. Aucun outil SaaS ne vous laissera autant de liberté sur les hypothèses.
La limite : le temps de construction initial (comptez 3 à 5 heures pour un modèle solide) et la maintenance si les règles fiscales changent.
Finary, suivi de patrimoine avec rendement locatif
Finary n’est pas un simulateur d’acquisition. C’est un agrégateur de patrimoine : on y connecte ses comptes bancaires, ses placements, ses biens immobiliers pour avoir une vue consolidée de son patrimoine net.
Ce qu’il apporte à l’investisseur locatif :
- Suivi de la valeur de ses biens en temps réel
- Vue globale patrimoine immobilier vs financier
- Communauté active : les retours d’expérience sur l’investissement locatif dans le forum Finary sont une vraie ressource, des investisseurs y partagent leurs simulations, leurs erreurs, leurs comparatifs d’outils
Ce qu’il ne fait pas : Finary ne simule pas l’acquisition d’un nouveau bien. Pas de calcul de rendement net-net, pas de comparaison de régimes fiscaux, pas de cash-flow projeté avant achat. C’est un outil de suivi, pas d’aide à la décision pré-achat.
Pour qui : l’investisseur qui possède déjà 2 ou 3 biens et veut suivre sa performance globale.
Les outils payants, quand ça vaut le coup
LyBox Premium, ce que la version payante ajoute
LyBox propose trois niveaux payants :
| Formule | Tarif | Ce qui s’ajoute |
|---|---|---|
| Basique | ~11 €/mois | Extension + simulation Foncier et LMNP |
| Essentiel | ~29 €/mois | Moteur 1 500 sites, filtres avancés, villes rentables, SCI à l’IS |
| Expert | ~59 €/mois | Alertes mail en direct, dossier bancaire, LMP/SASU/EURL, locaux commerciaux |
Le saut le plus rentable est Basique → Essentiel : le moteur de recherche multi-portails seul fait gagner un temps considérable sur la phase de sourcing.
Horiz.io abonnement, ce qui est inclus
Horiz.io propose un abonnement mensuel autour de 9 à 20 €/mois selon le niveau (les tarifs varient selon les offres en cours). La version payante débloque :
- Simulations illimitées
- Tous les régimes fiscaux
- Alertes immobilières avec calcul de rentabilité automatique
- Module de gestion locative (quittances, suivi des loyers, déclaration)
Le vrai argument pour passer au payant : si vous gérez déjà un ou plusieurs biens, la gestion locative intégrée justifie l’abonnement à elle seule, ça remplace un logiciel de gestion séparé.
Yanport, quand les professionnels en ont besoin
Yanport est un outil B2B. Il ne s’adresse pas aux investisseurs particuliers mais aux agents immobiliers, gestionnaires de biens et promoteurs.
Ce qu’il fait :
- Pige immobilière en temps réel sur l’ensemble du marché
- Estimation automatique (AVM) avec rapport d’avis de valeur
- Veille concurrentielle sur les prix et les mandats
- Études locatives et comparables de loyers (offre ADB 360)
- Base de données : plus de 100 millions de biens, jusqu’à 8 ans d’historique
Tarifs : Agent 360 à 39 € HT/utilisateur/mois, ADB 360 à 49 € HT/mois, Data 360 à partir de 250 € HT/mois.
Pour un particulier : inutile. Pour un professionnel qui veut des données de marché fiables pour conseiller ses clients ou piloter ses investissements à grande échelle, c’est une autre catégorie.
Comparatif complet
| Outil | Gratuit | Payant | Meilleur pour | Calcul fiscal | Facilité |
|---|---|---|---|---|---|
| LyBox | ✅ Oui (limité) | 11–59 €/mois | Sourcing + analyse rapide | ✅ (payant) | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| Horiz.io | ✅ Partiel | 9–20 €/mois | Simulation complète + gestion | ✅ Oui | ⭐⭐⭐ |
| Castorus | ✅ Oui (limité) | ~23–30 €/mois | Négociation / historique prix | ❌ Non | ⭐⭐⭐⭐ |
| Finary | ✅ Oui | Freemium | Suivi patrimoine existant | ❌ Non | ⭐⭐⭐⭐ |
| Excel/DVF | ✅ Gratuit | – | Biens atypiques / contrôle total | ✅ Manuel | ⭐⭐ |
| Yanport | ❌ Non | 39–250 € HT/mois | Professionnels B2B | ✅ Partiel | ⭐⭐⭐ |
Guide de choix par profil
Débutant, premier investissement → LyBox gratuit ✅
Installez l’extension, parcourez les annonces SeLoger ou LeBonCoin, et laissez LyBox calculer le rendement brut et net en temps réel. Aucune configuration. Résultat immédiat. C’est le meilleur point d’entrée pour comprendre ce que les chiffres veulent dire.
Investisseur actif cherchant des biens rentables → LyBox Essentiel (29 €/mois) ✅
Le moteur de recherche sur 1 500 sites avec filtres sur le rendement cible, la ville et le type de bien change radicalement la vitesse de sourcing. Ajoutez les alertes mail de l’offre Expert si vous êtes en recherche active.
Propriétaire gérant plusieurs biens → Horiz.io ✅
La combinaison simulateur + gestion locative intégrée (quittances, suivi des loyers, déclarations) en fait l’outil le plus complet pour piloter un parc locatif existant. La simulation multi-régimes fiscaux est un vrai plus au moment de décider entre LMNP réel et location nue.
Acheteur voulant négocier → Castorus ✅
Castorus enregistre l’historique des prix d’une annonce depuis sa première publication. Si un bien est en ligne depuis 4 mois et a baissé deux fois, vous le voyez. C’est l’argument de négociation le plus concret qui soit, et c’est pour ça que l’outil génère plus de 33 000 recherches mensuelles.
Professionnel de l’immobilier → Yanport ✅
Pige, estimation, veille concurrentielle, études locatives : Yanport est la référence B2B. Pas fait pour un particulier, mais indispensable pour un agent ou un gestionnaire qui veut des données de marché fiables.
Notre verdict
Aucun outil ne fait tout bien. La réalité d’un investissement locatif sérieux, c’est souvent une combinaison :
Stack débutant : LyBox gratuit + DVF pour vérifier les prix de transaction
Stack investisseur actif : LyBox Essentiel (sourcing) + Horiz.io (simulation fiscale approfondie) + Castorus (négociation)
Stack investisseur multi-biens : Horiz.io (gestion + simulation) + Finary (vue patrimoine globale)
Stack professionnel : Yanport + Horiz.io Pro
Le rendement brut est un filtre d’entrée, pas une décision. Ce qui compte, c’est le cash-flow net après impôts, et pour le calculer correctement, il faut un outil qui intègre votre régime fiscal, votre tranche marginale d’imposition et votre structure de financement. En 2026, LyBox et Horiz.io sont les deux seuls outils grand public à le faire sérieusement.