30 projets. 40 000 €. Plusieurs années de recul. Voici ce que l'expérience réelle avec ClubFunding enseigne, au-delà des promesses de la plateforme et des avis à chaud.
Pourquoi choisir ClubFunding au départ ?
Quand nous avons commencé à investir sur ClubFunding, la plateforme était tout simplement le leader incontesté du crowdfunding immobilier en France. Elle revendiquait le titre de "n°1 de l'investissement privé", et les chiffres lui donnaient raison : plus d'un milliard d'euros collectés en premier, 1 300 projets financés, une présence dans plusieurs pays européens.
L'attrait initial tenait à trois choses.
L'UX, d'abord. Le site est vraiment très clair, très simple et professionnel. Tableau de bord lisible, historique des coupons accessible en deux clics, remboursements directement virés sur le compte bancaire sans passer par un wallet intermédiaire, c'est la seule plateforme du secteur à fonctionner ainsi. Pour un investisseur qui gère plusieurs plateformes en parallèle, ce détail compte.
Les taux annoncés, ensuite. Entre 7 et 12 % bruts par an, avec une moyenne affichée autour de 10 %. À l'époque, 2021, 2022, le livret A était à 0,5 %. Le différentiel était saisissant.
Le volume de projets, enfin. Trois à cinq nouveaux projets par semaine, ce qui permettait de diversifier rapidement sans se retrouver à manque d'opportunités. Nous avons constitué un portefeuille de 30 projets sur environ deux ans.
Les 30 projets, ce qu'on apprend avec le temps
Les projets qui se sont bien passés
Sur nos 30 projets, une majorité, environ 20, se sont remboursés dans des conditions acceptables. Remboursement du capital in fine, coupons mensuels versés régulièrement, communication correcte de la plateforme. Le rendement brut encaissé sur ces dossiers tourne effectivement autour de 9 à 10,5 % annuels.
Un projet typique "qui se passe bien" : une opération de marchand de biens en Île-de-France, 18 mois de durée, 10 % de taux, remboursée avec 2 mois de retard. Rien de dramatique. Les coupons ont été versés jusqu'au bout.
Ce profil de projet existe encore chez ClubFunding. Il faut juste savoir qu'il n'est plus la norme.
Les projets en retard
C'est ici que le tableau se complique. Sur nos 30 projets, environ 6 à 8 ont connu des retards significatifs, plus de six mois au-delà de l'échéance contractuelle. Les coupons mensuels s'arrêtent, les communications de la plateforme deviennent vagues, les mises à jour se font attendre.
La communication de ClubFunding sur les retards est l'un des points les plus critiqués par les investisseurs. On reçoit des messages qui résument les échanges précédents sans vraiment dire où en est le chantier, si les travaux avancent, si le promoteur cherche un acheteur ou s'il est en train de couler. "Rien à signaler de négatif sur les processus", comme l'indique un investisseur sur Trustpilot, mais le sujet majeur reste l'état du marché immobilier, et ClubFunding ne peut pas grand-chose à ça.
Ce que nous avons constaté : la plateforme est active dans la gestion des dossiers difficiles (elle mandate des cabinets spécialisés, elle participe aux procédures collectives), mais le rythme de communication est trop lent pour des investisseurs qui ont de l'argent bloqué.
Les projets en défaut
Sur 30 projets, nous avons eu 2 dossiers en défaut avéré, ce qui correspond grosso modo au taux de défaut global de la plateforme. L'un d'eux a abouti à une proposition de remboursement partiel (15 % du capital, sans intérêts). L'autre est encore en procédure.
À l'échelle de 40 000 € investis, un défaut à 15 % de récupération sur un ticket de 2 000 € représente une perte sèche de 1 700 €. Pas catastrophique si le reste du portefeuille performe. Mais ça remet en perspective les "10 % annoncés".
Ce que ClubFunding fait bien
Soyons honnêtes : il y a des choses que ClubFunding fait vraiment mieux que ses concurrents.
L'expérience investisseur est genuinement excellente. sinvestir.fr la classe parmi "l'une des meilleures plateformes pour l'expérience utilisateur", et nous sommes d'accord. Le tableau de bord est propre, les documents fiscaux (IFU) sont disponibles sans galère, les virements arrivent directement sur le compte bancaire. Sur ce point, ClubFunding n'a pas de concurrent direct.
Les fiches projets sont structurées. Chaque dossier comprend un descriptif général, les données chiffrées clés, un diagramme d'évaluation sur dix critères, les sûretés mises en place, et un document complet de 12 à 15 pages disponible 24 h avant la collecte. C'est un standard correct, même si d'autres plateformes ont depuis rattrapé ou dépassé ce niveau de détail.
L'agrément AMF est réel. ClubFunding opère sous le statut PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif), numéro FP-2023-40, délivré par l'AMF en novembre 2023. Ce n'est pas une garantie de performance, mais c'est une garantie de cadre réglementaire sérieux.
Le versement mensuel des intérêts est un vrai avantage psychologique et pratique. Recevoir des coupons chaque mois, même modestes, permet de réinvestir et de sentir que le portefeuille "vit".
Ce que ClubFunding ne contrôle pas
C'est le point le plus important à comprendre avant d'investir.
La communauté Finary résume bien l'ambiance de 2026 : "il faut être très motivé pour placer dans du financement participatif en 2026, j'évite très fortement." Ce n'est pas un jugement sur ClubFunding spécifiquement, c'est un constat sur le secteur entier.
Voici ce qui s'est passé :
- Entre 2021 et 2022, les plateformes de crowdfunding immobilier ont collecté à un rythme effréné (2,3 milliards d'euros levés en 2022 pour le secteur).
- En 2023, les taux d'intérêt ont remonté brutalement. Les promoteurs ont vu leurs coûts de financement exploser, leurs ventes ralentir, et leur capacité à rembourser les plateformes s'effondrer.
- En 2024, la collecte du secteur a reculé de 25,8 %. Les retards de plus de six mois concernaient 15 à 20 % des projets selon Forvis Mazars.
- Les procédures collectives ont touché 6 à 8 % des opérations en cours.
ClubFunding n'a pas créé cette crise. Mais elle a financé beaucoup de projets entre 2021 et 2023, à une période où la sélection aurait dû être plus stricte. C'est ce que les investisseurs lui reprochent aujourd'hui, pas d'avoir mal géré la crise, mais de ne pas l'avoir anticipée.
Le taux de défaut 17,45 %, bon ou mauvais ?
C'est la question centrale. Voici les chiffres tels qu'ils sont publiés par la plateforme et agrégés par argent-et-salaire.com (relevé 2026 S1) :
| Indicateur | ClubFunding | Marché (40 plateformes) |
|---|---|---|
| Taux moyen | 10,55 % | 9,43 % |
| Durée moyenne | 22,6 mois | 28,2 mois |
| Taux de défaut | 17,45 % | 15,66 % |
| Taux de perte constatée | 0,01 % | – |
Le taux de défaut de 17,45 % est au-dessus de la moyenne du marché (+1,79 point), mais pas catastrophiquement. Sur 1 428 projets suivis, 819 sont remboursés (57,4 %), 212 sont en cours normalement, et 333,4 M€ sont en situation de défaut (retard > 6 mois, procédure amiable ou collective).
Ce qui est rassurant : le taux de perte définitive est de 0,01 %, soit 160 000 € sur 1,91 milliard financé. La plupart des dossiers en défaut ne sont pas perdus, ils sont en cours de recouvrement.
Ce qui est moins rassurant : sur un portefeuille de 40 000 €, un taux de défaut de 17,45 % signifie théoriquement ~7 000 € en situation difficile. Même si une grande partie est récupérée, l'immobilisation peut durer des années.
La vraie question n'est pas "est-ce que ClubFunding est mauvais ?" mais "est-ce que le crowdfunding immobilier correspond à mon profil de risque en 2026 ?"
Faut-il encore investir en crowdfunding immobilier en 2026 ?
La réponse honnête : ça dépend, et probablement moins qu'avant.
Ce qui a changé depuis 2021 :
- Les taux d'intérêt bancaires ont remonté. Les promoteurs ont accès à d'autres financements, souvent moins chers que le crowdfunding. Le flux de "bons" projets s'est réduit.
- Les plateformes sont en difficulté. ClubFunding elle-même a diversifié à marche forcée vers la SCPI (Vitaly, avec une très faible collecte), les produits structurés et le Girardin industriel, signe que le crowdfunding seul ne suffit plus à faire tourner le modèle.
- Le marché immobilier reste fragile. Même si les taux baissent légèrement en 2025-2026, les promoteurs qui ont des projets en cours depuis 2022 restent sous pression.
Ce qui n'a pas changé :
- Le rendement brut annoncé reste attractif (10,55 % en moyenne chez ClubFunding, contre 9,43 % pour le marché).
- La réglementation PSFP encadre mieux le secteur qu'avant 2023.
- Pour un investisseur expérimenté qui sait analyser les dossiers et qui diversifie sur plusieurs plateformes, le crowdfunding immobilier reste une classe d'actifs intéressante, à condition de n'y allouer qu'une fraction raisonnable de son patrimoine.
Notre position : nous avons arrêté de réinvestir chez ClubFunding en attendant de voir comment la plateforme gère le recouvrement des dossiers difficiles. Ce n'est pas un jugement définitif. C'est de la prudence.
Notre verdict après 30 projets
Après 30 projets et 40 000 € investis, voici ce que nous retenons.
Ce que ClubFunding fait bien : l'expérience investisseur est la meilleure du marché. Le prélèvement direct sur compte bancaire, le tableau de bord clair, les coupons mensuels, tout ça est réel et appréciable.
Ce que ClubFunding fait moins bien : la sélection de projets entre 2021 et 2023 a été trop laxiste. Le suivi des dossiers en retard manque de franchise. Les plaquettes de présentation sont insuffisantes pour permettre une analyse indépendante sérieuse.
Ce que ClubFunding ne contrôle pas : la crise immobilière. Les faillites de promoteurs. La remontée des taux. Ce sont des risques de marché, pas des fautes de gestion, même si une meilleure sélection aurait limité l'exposition.
Notre recommandation : si vous investissez en crowdfunding immobilier, ClubFunding reste une plateforme légitime et réglementée. Mais n'y allez pas les yeux fermés. Analysez chaque projet vous-même, diversifiez sur d'autres plateformes (La Première Brique, Baltis), et ne dépassez pas 5 à 10 % de votre patrimoine total sur cette classe d'actifs.