Julien Delagrandanne est un ingénieur de formation, investisseur depuis l’adolescence et auteur de plusieurs livres sur la gestion de patrimoine. Son best-seller L’investissement immobilier locatif intelligent (2017, 2ᵉ édition disponible) est une référence francophone pour quiconque veut se lancer dans le locatif sans se faire embobiner par les vendeurs de rêve. Plus de 2 500 avis sur Amazon, une note de 4,8/5. C’est un livre pédagogique qui traite la fiscalité en détail. Quelques conseils ont vieilli (SCPI, PINEL, marché de province). Mais pour un débutant ou un investisseur boursier qui veut diversifier, c’est clairement recommandé.
Qui est Julien Delagrandanne ?
Julien Delagrandanne n’est pas un influenceur sorti de nulle part avec une chaîne YouTube et une promesse de rente en 18 mois. C’est un profil atypique, et c’est précisément ce qui le rend crédible.
Formation et parcours professionnel. Diplômé de l’École Centrale de Nantes, il a travaillé sur les marchés de l’énergie (électricité, gaz, CO₂) dans des fonctions de trading et de gestion des risques. Un profil scientifique, rigoureux, habitué à raisonner avec des chiffres.
Investisseur depuis l’adolescence. À 12-13 ans, il convainc sa grand-mère de l’emmener au bureau de Poste de sa commune rurale pour acheter sa première action, une Teisseire, avec son argent de poche. À 16 ans, il repère un bien neuf issu d’un promoteur en faillite sur la côte languedocienne, bradé par rapport au marché de 1996 qui était lui-même au creux. Il convainc un membre de sa famille d’investir. Ce bien a été multiplié par 4 en euros courants depuis. Déjà, à cet âge, son raisonnement est celui du value investor : « ce n’est vraiment pas cher » plutôt que « ça va monter ».
Philosophie « bon sens paysan ». Il revendique des racines rurales et une approche sans esbroufe. Pas de promesses de rendements miraculeux, pas de décor de rêve dans ses vidéos. Il a atteint l’indépendance financière après environ 15 ans de salariat et 10 ans d’investissement avec forte implication.
Trois piliers.
Sa vision de l’enrichissement repose sur trois axes complémentaires :
- La bourse (intrinsèquement supérieure hors levier, selon lui)
- L’immobilier (seul placement permettant l’effet de levier du crédit long à taux fixe)
- L’entrepreneuriat (son blog blog.mes-investissements.net et ses livres)
Il anime également une chaîne YouTube depuis 2019, mais il le dit lui-même : son audience de lecteurs dépasse largement celle de ses vidéos. Un signe de sérieux dans un secteur où beaucoup font l’inverse.
Ses livres : panorama complet
Julien Delagrandanne a publié trois livres sur l’investissement, chacun avec un angle distinct.
1. Construisez et gérez votre patrimoine avec succès (2012)
Son premier livre, né d’un besoin de synthèse personnelle. Il voulait mettre de l’ordre dans ce qu’il avait appris sur la gestion de patrimoine. Large, généraliste, utile pour poser les bases. Moins connu que les deux suivants.
2. Investir en bourse : styles gagnants, styles perdants (2013)
Le titre lui est venu lors d’une promenade. L’objectif : montrer ce qui fonctionne ou non en bourse et pourquoi, dans une logique d’investissement actif. Un livre de bourse sérieux, ancré dans le value investing.
3. L’investissement immobilier locatif intelligent : Itinéraire vers votre future semaine des 7 dimanches (2017, 2ᵉ édition disponible)
C’est le livre qui nous intéresse ici. Publié fin 2017 après plusieurs années d’investissement immobilier personnel, il est devenu le best-seller francophone du genre sur Amazon. La 2ᵉ édition est disponible en ebook sur la Fnac (9,97 €) et en version papier sur Amazon (environ 24 €, 10 € en Kindle). Plus de 2 500 avis Amazon, 95 % à 4 ou 5 étoiles.
Avis détaillé : L’investissement immobilier locatif intelligent
Ce que couvre le livre
Le livre se veut une synthèse complète de ce qu’il faut savoir avant de se lancer dans l’investissement locatif en France. Ni trop court (pas de vulgarisation à outrance), ni trop long (pas de pavé indigeste). Environ 300 pages.
Les grands thèmes abordés :
- La méthode d’investissement locatif : comment trouver un bien, analyser sa rentabilité, négocier
- Le rendement locatif et la différence avec le taux d’emprunt (la clé du modèle)
- L’effet de levier du crédit immobilier (crédit long, taux fixe, sans appel de marge)
- La fiscalité : location nue, location meublée (LMNP), optimisation, traité en détail, ce qui est rare
- La résidence principale : analysée comme un investissement locatif avec des critères assouplis
- Les SCPI : leur intérêt (limité selon l’auteur) et leurs risques
- Le dispositif PINEL : déconseillé sauf auto-construction
- Des exemples concrets tirés de sa propre expérience d’investisseur
Points forts
1. L’honnêteté sur les difficultés. C’est le premier axe apprécié par les lecteurs Amazon. Delagrandanne ne vend pas du rêve. Il parle des vacances locatives, des impayés, des travaux imprévus, des erreurs qu’on peut commettre. Dans un univers saturé de « devenez rentier en 3 mois », c’est rafraîchissant.
2. La fiscalité traitée sérieusement. Deuxième axe plébiscité. La plupart des livres d’investissement immobilier esquivent la fiscalité parce qu’elle change souvent. Delagrandanne fait le choix inverse : il y consacre une partie entière du livre. Pour un investisseur, ignorer la fiscalité, c’est ignorer la moitié de l’équation.
3. Les exemples concrets. Troisième axe. Chaque concept théorique est illustré par une situation vécue. Ce n’est pas de la théorie abstraite – c’est de l’expérience mise en forme.
4. Le concept de « rendement entrepreneurial ». Emprunté à Thomas Piketty, ce concept est l’un des plus utiles du livre. L’idée : dans l’histoire longue, les investissements ont rapporté en moyenne 5 % de rendement. Tout point au-delà de ces 5 % cache du travail de l’investisseur – intellectuel (optimisation fiscale, négociation) ou manuel (travaux). En immobilier, si vous achetez le premier appartement que vous propose une agence sans chercher, vous obtiendrez rarement plus que ces 5 %. Pour faire mieux, il faut s’impliquer. Ce concept aide à ne pas se faire d’illusions sur les rendements « passifs » affichés.
5. La pédagogie d’ingénieur. Le style est clair, structuré, sans jargon inutile. On sent l’esprit de synthèse. La lecture est fluide même si elle n’est pas romanesque.
Limites
1. Certains conseils ont vieilli. Le livre date de 2017. Même avec la 2ᵉ édition, certaines analyses sur les SCPI et le PINEL reflètent un contexte de taux bas et de marché de province stable qui n’est plus tout à fait celui de 2026.
2. Focus province. La méthode est calibrée pour des villes moyennes (100 000 à 500 000 habitants) où les prix n’avaient pas flambé. Elle est moins directement applicable à Paris, Lyon ou Bordeaux, où les rendements locatifs bruts dépassent rarement 3-4 %.
3. Peu adapté aux experts. Si vous avez déjà plusieurs biens et que vous maîtrisez la fiscalité du LMNP, la SCI à l’IS ou la holding, ce livre ne vous apprendra pas grand-chose. Il existe d’ailleurs un deuxième livre de Delagrandanne, 77 Exercices Pratiques pour l’Investisseur Immobilier Intelligent, conçu comme une suite pour les investisseurs qui veulent aller plus loin.
Note lecteurs Amazon
| Critère | Détail |
|---|---|
| Nombre d’avis | Plus de 2 500 |
| Note moyenne | 4,8 / 5 |
| % d’avis 4-5 étoiles | ~95 % |
| Points les plus appréciés | Honnêteté, fiscalité, exemples concrets |
La méthode Delagrandanne en pratique : 5 principes clés
1. Investir près de chez soi
La réactivité et la connaissance du marché local sont des avantages concrets. Repérer une bonne affaire, visiter rapidement, connaître les quartiers, les loyers pratiqués, les artisans de confiance – tout cela se fait bien mieux quand on est sur place. Ce n’est pas une règle absolue (un Parisien peut investir en province s’il a des attaches locales), mais c’est le conseil de départ le plus pragmatique.
2. La différence rendement locatif / taux d’emprunt est la clé
C’est le moteur de l’enrichissement en immobilier locatif. Si votre bien rapporte 6 % brut et que vous empruntez à 3,5 %, vous créez de la valeur. Si les prix montent mais que les rendements s’effondrent à 2 %, l’équation devient défavorable. Ce raisonnement simple aide à filtrer les marchés et les biens.
3. L’effet de levier du crédit : l’avantage structurel de l’immobilier sur la bourse
En bourse, vous investissez votre propre argent (ou avec des produits à risque élevé). En immobilier, vous investissez l’argent de la banque, sur 20 ou 25 ans, à taux fixe, sans appel de marge. C’est le seul placement accessible au grand public qui permette cet effet de levier dans des conditions aussi favorables. C’est pour ça que Delagrandanne, qui préfère la bourse hors levier, recommande quand même de combiner les deux.
4. Éviter le PINEL (sauf auto-construction)
Le raisonnement est simple : les promoteurs intègrent la réduction fiscale dans leur prix de vente. Vous payez 40 à 50 % plus cher que l’ancien équivalent, et la simulation de revente au prix d’achat dans 10 ans est trop optimiste. La seule exception : construire soi-même (acheter un terrain, faire construire), ce qui permet de payer le juste prix tout en bénéficiant de l’avantage fiscal.
5. Combiner bourse + immobilier + entrepreneuriat pour l’indépendance financière immobilier
C’est la vision globale de Delagrandanne. Aucun des trois piliers n’est suffisant seul. La bourse donne la liquidité et les intérêts composés. L’immobilier donne l’effet de levier et les revenus locatifs. L’entrepreneuriat (même modeste : un blog, un livre) donne un revenu complémentaire et accélère le processus. Ensemble, ils permettent d’atteindre l’indépendance financière plus rapidement et plus solidement.
L’investissement immobilier locatif intelligent vs les autres références
| Livre | Niveau requis | Angle principal | Fiscalité couverte | Adapté France ? | Note globale |
|---|---|---|---|---|---|
| L’investissement immobilier locatif intelligent – Julien Delagrandanne | Débutant à intermédiaire | Méthode locative complète, rendement, effet de levier | ✅ Oui, en détail | ✅ Oui (spécifique France) | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| Vive l’immobilier ! Et vive la rente ! – Mickael Zonta | Débutant | Action, autofinancement, cash-flow | ⚠️ Partiel | ✅ Oui | ⭐⭐⭐⭐ |
| Investir dans l’immobilier – Maxime Escobar | Débutant à intermédiaire | Rentabilité nette, approche méthodique | ⚠️ Partiel | ✅ Oui | ⭐⭐⭐⭐ |
| Père riche, père pauvre – Robert Kiyosaki | Débutant absolu | Éducation financière générale, actif/passif | ❌ Non | ❌ Non (contexte US) | ⭐⭐⭐ (base mentale) |
Notre lecture : Père riche, père pauvre est un excellent déclencheur mental, mais il ne vous apprendra rien sur la fiscalité française ou le calcul d’un rendement locatif. Le livre de Delagrandanne est le seul de cette liste à couvrir sérieusement la fiscalité française et à donner une méthode d’investissement locatif intelligent adaptée au marché hexagonal.
Pour qui est ce livre ?
Profils pour lesquels ce livre est idéal
- Le débutant qui veut comprendre avant d’agir. Vous n’avez pas encore investi, vous voulez éviter les erreurs classiques et comprendre la logique avant de signer quoi que ce soit. Ce livre est fait pour vous.
- L’investisseur boursier qui veut diversifier. Vous avez déjà un PEA, vous connaissez les ETF, mais vous voulez ajouter l’effet de levier immobilier à votre stratégie. Delagrandanne parle votre langage.
- Le futur propriétaire bailleur en province. Vous habitez ou avez des attaches dans une ville moyenne dynamique. La méthode s’applique directement à votre situation.
- Celui qui veut viser l’indépendance financière. Pas en 18 mois, mais sur 10-15 ans, en combinant les trois piliers. Le livre donne un cadre réaliste pour y parvenir.
Profils pour lesquels ce livre est moins adapté
- L’investisseur parisien sans attaches en province. Les rendements locatifs à Paris rendent la méthode difficile à appliquer telle quelle. La géographie du livre est clairement provinciale.
- Le chercheur de défiscalisation. Si votre objectif principal est de réduire votre impôt via le PINEL ou d’autres dispositifs, Delagrandanne vous décevra – il est explicitement contre.
- L’expert confirmé avec plusieurs biens. Si vous maîtrisez déjà la SCI à l’IS, le LMNP au régime réel et la holding, passez directement à 77 Exercices Pratiques.
Points de vigilance : ce qu’il faut contextualiser
Le livre reste une excellente base, mais quelques éléments ont évolué depuis sa rédaction. Voici ce qu’il faut garder en tête.
Les taux d’intérêt ont remonté. La fenêtre de taux très bas (2015-2022) qui rendait l’équation « rendement locatif – taux d’emprunt » particulièrement favorable est terminée. En 2026, les taux de crédit immobilier se situent autour de 3,5 à 4 %. L’équation reste positive dans beaucoup de marchés de province, mais la marge est plus serrée. Il faut être encore plus rigoureux sur le choix du bien.
Le marché SCPI post-Covid. Delagrandanne était déjà sceptique sur les SCPI avant la crise. Depuis, les SCPI investies en bureaux et en commerces ont subi des baisses de valeur de parts significatives (certaines ont perdu 15 à 20 % entre 2022 et 2024). Son scepticisme était fondé. En 2026, le marché se stabilise mais reste à surveiller.
La fiscalité LMNP a évolué. C’est le point le plus important à contextualiser. Depuis le 15 février 2025, en cas de vente d’un bien LMNP au régime réel, les amortissements déduits pendant la détention sont réintégrés dans le calcul de la taxe de la plus-value. Concrètement, cela augmente la facture fiscale à la revente. Le livre ne pouvait pas anticiper cette réforme. Si vous envisagez du LMNP, consultez un expert-comptable spécialisé pour modéliser l’impact sur votre situation.
Le marché immobilier s’est tendu dans certaines villes moyennes. Les prix ont monté dans beaucoup de villes de province depuis 2020. La fenêtre « prix stables + taux bas » décrite dans le livre est moins évidente à trouver. Cela ne remet pas en cause la méthode, mais cela exige plus de travail de recherche pour trouver les bonnes affaires.
Le dispositif PINEL s’est éteint fin 2024. Il n’est plus commercialisé. La critique de Delagrandanne sur ce dispositif reste valide pour comprendre la logique des dispositifs de défiscalisation en général, mais le PINEL en tant que tel n’est plus d’actualité.
Notre avis global sur Julien Delagrandanne
Julien Delagrandanne est fiable. Il applique lui-même ce qu’il enseigne, il a atteint l’indépendance financière après 15 ans de salariat, pas en vendant des formations à 2 000 €. Il a commencé à écrire sur l’immobilier seulement après avoir accumulé plusieurs années d’expérience de gestion locative réelle. Dans un secteur où beaucoup enseignent avant de faire, c’est une vraie différence.
Son livre L’investissement immobilier locatif intelligent reste, en 2026, l’une des meilleures introductions francophones à l’investissement locatif. Pas parfait, pas à jour sur tous les points, mais honnête, pédagogique et concret. Pour 10 à 24 €, c’est l’un des meilleurs investissements de formation que vous puissiez faire avant d’engager des dizaines de milliers d’euros dans un bien immobilier.