Vous partez deux mois en mission à l’étranger, ou vous voulez simplement alléger votre loyer en sous-louant une chambre. L’idée paraît simple. Elle ne l’est pas. Sous-louer son appartement sans suivre le cadre légal, c’est risquer de perdre son bail du jour au lendemain. Les règles sont claires – et les contrôles se sont renforcés, notamment sur les plateformes comme Airbnb.

Notre équipe d’experts du Blog de l’immobilier vous en dit un peu plus ci-dessous.

1. Droits et obligations du locataire qui sous-loue

L’autorisation écrite du propriétaire : une obligation sans exception

Première règle, et elle ne souffre aucune exception : vous devez obtenir l’accord écrit de votre propriétaire avant toute sous-location. C’est l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, confirmé et renforcé par la loi ALUR de 2014.

Peu importe ce que dit votre bail. Même si votre contrat ne contient aucune clause d’interdiction, le silence ne vaut pas autorisation. Vous devez envoyer une demande formelle – idéalement par lettre recommandée avec accusé de réception – en précisant l’identité du sous-locataire envisagé, la durée et le montant du loyer de sous-location.

Le propriétaire peut refuser sans avoir à se justifier. S’il accepte, son accord doit être écrit et daté. Un simple SMS ne suffit pas.

Le plafond de loyer et le contrat de sous-location

Deuxième règle souvent ignorée : le loyer que vous percevez du sous-locataire ne peut pas dépasser le loyer que vous payez vous-même. Si vous payez 900 € par mois, vous ne pouvez pas sous-louer à 1 100 €. La loi l’interdit explicitement.

Vous devez également remettre au sous-locataire deux documents obligatoires : l’autorisation écrite du bailleur et une copie de votre bail principal. Et bien sûr, un contrat de sous-location écrit doit être signé entre vous et le sous-locataire – nous y revenons plus bas.

2. Fiscalité de la sous-location

Des revenus imposables en BIC, sans exception

Les sommes perçues dans le cadre d’une sous-location meublée sont imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce n’est pas une option, c’est la règle dès le premier euro – à partir de 305 € de recettes annuelles.

Vous déclarez ces revenus via le formulaire 2042-C-PRO, case 5ND pour les non-professionnels. Si vous sous-louez un logement vide, les revenus relèvent des revenus fonciers. Mais dans la pratique, la grande majorité des sous-locations – notamment via Airbnb – concernent des logements meublés.

Micro-BIC ou régime réel : ce qui a changé en 2025

La loi Le Meur, promulguée en novembre 2024 et applicable dès le 1er janvier 2025, a profondément modifié la sous-location meublée fiscalité pour la location saisonnière.

Avant cette réforme, le micro-BIC permettait un abattement forfaitaire de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes. Désormais, pour un meublé de tourisme non classé (ce qui couvre la quasi-totalité des sous-locations Airbnb classiques) :

Le seuil du micro-BIC est abaissé à 15 000 € de recettes brutes annuelles, avec un abattement réduit à 30 %. Si vous dépassez ce seuil, vous basculez automatiquement au régime réel, où vous déduisez vos charges effectives – dont le loyer que vous payez à votre propriétaire, ce qui peut être avantageux.

Pour une location meublée longue durée (sous-location classique, non saisonnière), le seuil reste à 77 700 € avec 50 % d’abattement.

Le cas spécifique Airbnb

Airbnb transmet automatiquement à l’administration fiscale le montant total des revenus perçus via la plateforme. Depuis 2020, vous recevez chaque année un récapitulatif fiscal. Ne pas déclarer ces revenus, c’est prendre le risque d’un redressement avec pénalités.

Si vos recettes Airbnb dépassent 15 000 € en 2025 (déclaration en 2026), le régime réel s’impose. Faites-vous accompagner par un comptable spécialisé en LMNP : la déduction du loyer principal peut réduire significativement votre base imposable.

3. Sous-location Airbnb : risques et conformité

Déclaration en mairie et numéro d’enregistrement

Publier une annonce sur Airbnb sans déclaration préalable en mairie, c’est s’exposer à une amende pouvant atteindre 5 000 € dans les communes qui ont mis en place une procédure d’enregistrement – Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, et des dizaines d’autres villes.

La démarche est simple : vous déposez une déclaration en ligne auprès de votre mairie et obtenez un numéro d’enregistrement à 13 chiffres, obligatoire à mentionner sur votre annonce. Depuis la loi Le Meur, un portail national doit être déployé au plus tard le 20 mai 2026 pour centraliser ces déclarations.

La durée légale de 120 jours (et ses exceptions)

Pour une résidence principale, la location saisonnière est plafonnée à 120 jours par an. Depuis 2025, certaines communes peuvent abaisser ce plafond à 90 jours par délibération motivée. Airbnb bloque automatiquement votre calendrier une fois ce seuil atteint dans les villes concernées.

Dépasser cette limite sans motif valable (obligation professionnelle, problème de santé, force majeure) expose à des sanctions administratives.

Requalification en location meublée non professionnelle

Si vous sous-louez de manière régulière et répétée via Airbnb, l’administration fiscale peut requalifier votre activité en location meublée non professionnelle (LMNP) à part entière – avec toutes les obligations comptables et déclaratives qui en découlent. Ce risque est réel dès lors que les recettes deviennent significatives et que l’activité prend un caractère habituel.

4. Sous-location sans contrat ou non déclarée : risques encourus

Résiliation du bail et expulsion

C’est la sanction la plus immédiate. Un propriétaire qui découvre que vous sous-louez sans son autorisation peut engager une procédure judiciaire en résiliation de bail. La jurisprudence est constante sur ce point : le manquement est considéré comme grave, et les tribunaux prononcent régulièrement la résiliation.

Vous perdez votre logement. Et le sous-locataire aussi – il est considéré comme occupant sans droit ni titre, sans aucune protection légale.

Remboursement des loyers perçus

La sous-location sans contrat ou sans autorisation expose à une autre sanction financière : vous devez restituer l’intégralité des sous-loyers perçus au propriétaire. La Cour de cassation l’a confirmé dans un arrêt du 12 septembre 2019. Ces sommes reviennent au bailleur, pas à vous.

Ajoutez à cela d’éventuels dommages et intérêts si le propriétaire démontre un préjudice – dégradations, troubles de voisinage, perte de valeur locative.

Les autres sanctions à ne pas négliger

Au-delà du bail, une sous-location irrégulière peut entraîner la perte de vos aides au logement (APL, Loca-Pass), la résiliation de votre assurance habitation (qui couvre rarement une sous-location non déclarée), et dans les cas les plus graves, des poursuites pénales. Ce n’est pas théorique : des condamnations ont été prononcées pour sous-location abusive à but lucratif.

5. Bonnes pratiques pour sous-louer en toute sécurité

La checklist des démarches à suivre dans l’ordre

Avant de publier quoi que ce soit, voici les étapes à respecter :

Commencez par relire votre bail : certains contrats contiennent une clause d’interdiction expresse de sous-location, ce qui clôt le débat d’emblée. Si aucune clause n’interdit, passez à l’étape suivante.

Envoyez une demande écrite à votre propriétaire en recommandé, avec le nom du sous-locataire, la durée envisagée et le loyer. Attendez une réponse écrite – pas un accord oral.

Une fois l’autorisation obtenue, rédigez un contrat de sous-location écrit mentionnant : identité des parties, description du logement, durée, montant du loyer, dépôt de garantie, état des lieux. Remettez au sous-locataire une copie de votre bail et de l’autorisation du propriétaire.

Si vous passez par Airbnb ou une plateforme similaire, déclarez le meublé en mairie et obtenez votre numéro d’enregistrement avant la première nuitée.

La clause du bail à vérifier en priorité

La clause à chercher en premier s’intitule souvent « cession et sous-location » ou « jouissance des lieux ». Si elle stipule que toute sous-location est interdite ou soumise à accord préalable, vous ne pouvez rien faire sans passer par votre propriétaire. Certains bailleurs acceptent de modifier le bail par avenant pour autoriser la sous-location sous conditions – ça vaut la peine de négocier.

L’assurance : un angle mort à ne pas ignorer

Votre assurance habitation couvre-t-elle la sous-location ? Dans la majorité des contrats standards, la réponse est non – ou seulement partiellement. Contactez votre assureur avant d’accueillir un sous-locataire pour vérifier votre couverture et, si nécessaire, souscrire une extension de garantie ou une assurance spécifique pour les locations de courte durée. Airbnb propose sa propre couverture hôte (AirCover), mais elle ne remplace pas une assurance habitation complète.