La location d’un appartement classé G au diagnostic de performance énergétique est devenue un sujet brûlant pour des millions de propriétaires et locataires en France. Depuis le 1er janvier 2025, ces logements ne peuvent tout simplement plus être mis en location. Que vous soyez bailleur cherchant à comprendre vos obligations ou locataire souhaitant connaître vos droits, ce guide fait le point sur les interdictions en vigueur, les conséquences concrètes et les solutions qui s’offrent à vous.
Qu’est-ce qu’un appartement classé G et quelles sont les interdictions de location ?
Un appartement de classe G est le niveau le plus bas de la performance énergétique en France. Le DPE attribue une étiquette énergie de A à G, et les biens situés en bas de cette échelle sont souvent appelés des « passoires énergétiques ».
Définition technique d’un logement classé G
- Un logement est classé G s’il consomme plus de 420 kWh/m²/an en énergie primaire, selon le diagnostic de performance énergétique.
- Un logement de classe G émet plus de 100 kg CO₂eq/m²/an en termes d’émissions de gaz à effet de serre.
- Les logements classés G consomment plus de 420 kWh/m²/an, ce qui se traduit par des factures de chauffage très élevées pour les occupants.
- Le DPE évalue à la fois la consommation d’énergie et l’impact carbone : un logement doit satisfaire les deux critères pour accéder à une classe donnée.
- Un sous-groupe appelé « G+ » désigne les logements dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an en énergie finale – ceux-ci sont les plus énergivores du parc français.
Calendrier de l’interdiction de location des passoires thermiques
Le cadre législatif mis en place par la loi climat et résilience organise une interdiction progressive. Voici les dates à retenir :
| Date | Mesure applicable |
|---|---|
| 1er janvier 2023 | Les logements G+ (> 450 kWh/m²/an en énergie finale) sont interdits à la location. En 2023, les logements G+ sont déjà interdits à la location. |
| 1er janvier 2025 | Tous les logements classés G sont interdits à la location, pour tout nouveau contrat, renouvellement ou reconduction tacite. |
| 1er janvier 2028 | Les logements en DPE F seront à leur tour interdits à la location. |
| 1er janvier 2034 | À partir de 2034, les logements classés E seront également interdits à la location. |
L’interdiction de location concerne aussi les logements F à partir de 2028 et les logements E à partir de 2034, dans un objectif de lutte contre le changement climatique et la précarité énergétique.
Ce que cela signifie concrètement
- Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués. L’interdiction de location s’applique aux nouveaux baux et renouvellements, y compris les reconductions tacites.
- Un appartement classé G devient légalement « indécent » au regard des critères de décence fixés par la loi. Cela ouvre des droits au locataire, qui peut exiger une mise en conformité.
- Le DPE doit être fourni lors de la location d’un bien immobilier. Toute annonce de location pour un logement classé F ou G doit afficher la classe énergétique et la mention « consommation énergétique excessive » depuis le 1er janvier 2022.
- Un locataire peut demander un DPE valide à son propriétaire à tout moment.
Énergie primaire vs énergie finale : une distinction essentielle
Le diagnostic de performance énergétique DPE repose sur deux notions distinctes :
- L’énergie finale correspond à ce que le consommateur utilise directement (chauffage, éclairage, eau chaude).
- L’énergie primaire intègre en amont toutes les pertes liées à la production et au transport de cette énergie. Un coefficient de conversion est appliqué, notamment pour l’électricité.
- Le seuil de 450 kWh/m²/an utilisé pour définir les logements G+ est calculé en énergie finale et concerne principalement les logements chauffés au fioul ou au gaz.
- Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, ce qui peut permettre à certains logements initialement en classe G de remonter automatiquement vers une meilleure note sans travaux.
Conséquences pratiques pour la location d’un appartement G et solutions pour les propriétaires
Face à l’interdiction de location, chaque propriétaire d’un appartement classé G doit prendre des décisions rapides. Les conséquences de la non conformité sont réelles, mais des solutions existent pour remettre son bien aux normes et continuer à le louer.
Les conséquences immédiates pour le bailleur
- Il est désormais impossible de signer un nouveau bail pour un appartement classé G. Tout contrat conclu en violation de cette règle expose le propriétaire à des recours.
- Les locataires peuvent exiger des travaux de rénovation énergétique pour les logements classés G. En cas de refus, les locataires peuvent saisir la justice si le propriétaire refuse de rénover un logement indécent.
- Le locataire peut obtenir une réduction de loyer, des dommages et intérêts, voire l’obligation pour le bailleur de réaliser des travaux dans un délai imposé par le juge.
- Les loyers des logements classés F et G sont gelés depuis le 24 août 2022 : aucune revalorisation n’est possible, que ce soit lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail.
- Le DPE peut entraîner une décote à la vente d’un logement G, et plus largement, les logements classés F et G se vendent avec des décotes considérables sur le marché immobilier.
Un bailleur qui ignore ces obligations prend des risques juridiques et financiers importants. L’anticipation est la meilleure stratégie.
Les travaux de rénovation énergétique à envisager
Les travaux d’isolation sont nécessaires pour améliorer la performance d’un logement G. Voici les interventions prioritaires :
- Isolation thermique des murs et des combles : ces postes représentent les principales sources de déperdition de chaleur. L’isolation par l’extérieur ou l’intérieur selon la configuration du bâtiment est à étudier.
- Remplacement des fenêtres : le remplacement de fenêtres par du double ou triple vitrage est une méthode d’amélioration de la performance énergétique particulièrement efficace dans les logements anciens.
- Changement du système de chauffage : remplacer une chaudière fioul ou gaz ancienne par une pompe à chaleur ou un appareil plus performant permet de réduire drastiquement la consommation.
- Amélioration de la ventilation : l’installation d’une VMC performante est recommandée pour améliorer la ventilation dans les logements, limiter les pertes d’énergie et assurer un environnement sain.
Il est fortement conseillé de faire réaliser un nouveau diagnostic de performance énergétique – voire un audit énergétique complet – par un diagnostiqueur certifié avant d’engager des travaux. Cela permet de cibler précisément les faiblesses de l’appartement et de prioriser les interventions. Un audit énergétique est d’ailleurs obligatoire pour la vente d’un bien en classe G.
Les aides financières mobilisables
Des aides financières pour la rénovation sont disponibles en France, et elles constituent un levier essentiel pour les bailleurs face au coût des travaux de rénovation énergétique.
| Aide | Description |
|---|---|
| MaPrimeRénov’ | MaPrimeRénov’ aide à financer des travaux de rénovation énergétique, avec un parcours par geste ou un parcours rénovation d’ampleur exigeant un gain d’au moins 2 classes DPE. |
| Ma Prime Logement Décent | Ma Prime Logement Décent est disponible pour logements insalubres ou très dégradés, permettant de financer une remise aux normes complète. |
| Éco-PTZ | Prêt à taux zéro destiné à financer des travaux de rénovation, cumulable avec d’autres dispositifs. |
| Certificats d’économies d’énergie (CEE) | Les propriétaires peuvent bénéficier de certificats d’économies d’énergie pour réduire le coût de leurs travaux. |
| Subventions locales | Des subventions locales peuvent également soutenir la rénovation énergétique, selon les politiques des collectivités territoriales. |
Les aides financières peuvent être cumulées sous conditions spécifiques de revenus et de plafonds. Le site de l’Anah détaille l’ensemble des dispositifs et leurs conditions d’éligibilité.
L’objectif de ces aides est de permettre aux biens classés G d’atteindre au minimum la classe F à court terme, puis la classe E ou D à l’horizon 2034, conformément au calendrier fixé par la loi.
Le changement du mode de calcul du DPE en 2026
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le DPE est passé de 2,3 à 1,9. Cette mise à jour, qui s’inscrit dans une harmonisation européenne tenant compte du mix électrique français largement décarboné, a des conséquences directes :
- Certains logements classés G chauffés à l’électricité peuvent remonter automatiquement en classe F, E ou même D sans réaliser de travaux.
- D’après les données du ministère, le nombre de passoires thermiques dans le parc de résidences principales passerait d’environ 3,9 millions à 3,2 millions grâce à ce seul changement.
- Il est néanmoins nécessaire de refaire ou actualiser le diagnostic pour bénéficier de ce nouveau calcul.