Un garant pour une location est une personne ou un organisme qui s’engage à couvrir les impayés du locataire : loyer, charges, réparations locatives, si celui-ci ne peut plus payer. Ce rôle est essentiel pour rassurer le propriétaire bailleur et sécuriser l’accès au logement.

Comprendre le garant d’une location : définition, types de garants et niveau de ressources

Le garant est une personne physique (parent, ami, proche) ou une personne morale (entreprise, association, organisme comme Action Logement) qui peut se porter garant en s’engageant à régler les sommes dues par le locataire en cas de défaillance. Pour devenir garant dans un bail de location en France, il faut prouver sa solvabilité et son identité.

Voici ce qu’il faut retenir sur les conditions à remplir :

  • Le garant doit être majeur et disposer de revenus stables (CDI hors période d’essai, fonctionnaire, retraité avec une pension de retraite régulière, indépendant avec historique d’activité).
  • Il n’existe pas de seuil légal fixe. Cependant, les revenus nets doivent généralement représenter 3 à 4 fois le montant du loyer charges comprises. Le garant doit justifier de ressources supérieures à trois fois le loyer pour que le propriétaire évalue positivement la solidité financière du garant.
  • Le garant doit évaluer sa capacité financière avant de s’engager : porter caution signifie assumer une obligation potentiellement lourde.
  • Un garant résidant à l’étranger est accepté en droit français, à condition de fournir un justificatif de domicile adapté (facture locale, quittance étrangère).

Tout le monde ne peut donc pas se porter garant : il faut une situation financière et professionnelle solide. On distingue aussi deux types de caution – la caution simple et la caution solidaire – que nous détaillons ci-dessous.

L’acte de cautionnement : contenu obligatoire, durée et types de caution

L’acte de cautionnement est le contrat écrit, distinct du bail, par lequel le garant formalise son engagement envers le bailleur. Il doit être écrit pour être valide, et le garant doit signer un acte de cautionnement écrit pour que celui-ci produise ses effets. L’acte de cautionnement peut être rédigé électroniquement ou manuscritement, la longue mention manuscrite n’étant plus systématiquement exigée depuis la loi Élan et l’ordonnance du 15 septembre 2021.

Mentions obligatoires de l’acte :

  • Identité complète du garant, du locataire et du propriétaire (nom, prénom, adresse)
  • Le montant du loyer doit être précisé dans l’acte de cautionnement, avec les charges et les conditions de révision
  • Nature de la caution : simple ou solidaire
  • L’acte de cautionnement doit mentionner la durée de l’engagement (déterminée ou indéterminée)
  • Plafond garanti, exprimé en chiffres et en lettres
  • Signature datée du garant

La durée de l’engagement dépend de l’acte de cautionnement signé : engagement pour toute la durée du bail initial (3 ans en location vide, 1 an en meublé) et ses renouvellements, ou jusqu’à une date précise. Il est recommandé de vérifier les conditions avant de signer un acte de cautionnement.

Caution simple vs caution solidaire :

  • En caution simple, le bailleur doit d’abord poursuivre le locataire ; le garant d’une caution simple doit attendre l’insolvabilité du locataire. C’est un dernier recours pour le bailleur.
  • La caution solidaire permet au bailleur de réclamer directement le garant dès le premier impayé, sans poursuivre préalablement le locataire. La caution solidaire engage le garant dès le premier impayé, et le garant peut être appelé à payer immédiatement. C’est la forme la plus courante.

Le garant doit impérativement demander un exemplaire original signé de l’acte pour connaître l’étendue exacte de son obligation.

Les documents à fournir par un garant personne physique

Le garant personne physique doit constituer un dossier de pièces justificatives dans quatre catégories, conformément au décret n° 2015-1437. Tous les justificatifs doivent être récents et lisibles.

Identité :

  • Le garant doit fournir une pièce d’identité valide : carte d’identité française ou européenne (recto-verso), passeport en cours de validité, ou titre de séjour valable pour toute la durée du bail
  • La carte d’assuré social n’est en revanche pas un document d’identité recevable

Domicile :

  • Un justificatif de domicile est requis pour le garant : facture d’électricité, de gaz ou d’eau de moins de 3 mois, quittance de loyer, avis de taxe foncière ou de taxe d’habitation
  • Si le garant est hébergé gratuitement : attestation d’hébergement accompagnée de la pièce d’identité de l’hébergeur

Situation professionnelle :

  • Selon le cas : contrat de travail ou attestation d’employeur (CDI, CDD), extrait Kbis pour indépendant, attestation de retraite, certificat de scolarité ou attestation de bourse pour étudiant, attestation de droits France Travail
  • Les derniers bulletins de salaire (les 3 derniers) sont le justificatif le plus courant

Ressources :

  • Le garant doit justifier de ses ressources financières : 3 derniers bulletins de salaire, dernier avis d’imposition, justificatifs de pension de retraite, revenus fonciers ou prestations sociales
  • En revanche, aucun relevé de compte bancaire ne peut être exigé

Les copies des documents sont généralement suffisantes pour le propriétaire. Il est recommandé de masquer les informations sensibles non nécessaires (numéro de sécurité sociale, IBAN) tant que cela ne nuit pas à la vérification.

Les documents à fournir par un garant personne morale ou un organisme

Lorsque le garant est une personne morale – entreprise, association, banque ou organisme institutionnel -, les documents à fournir diffèrent sensiblement.

Entreprise se portant caution :

  • Extrait Kbis de moins de 3 mois
  • Statuts ou attestation d’immatriculation
  • Pièce d’identité du représentant légal et mandat ou décision autorisant la société à porter garant
  • Derniers comptes annuels ou attestation de solvabilité

Association ou organisme public :

  • Récépissé de déclaration en préfecture ou insertion au Journal officiel, statuts, identité du président ou du représentant

Garantie Visale (Action Logement) : La garantie Visale couvre jusqu’à 36 mois d’impayés dans le parc privé. Le locataire obtient un visa Visale en ligne, qui vaut acte de cautionnement. Il suffit de remettre cette attestation au propriétaire, sans qu’un proche ait à fournir ses justificatifs personnels.

Caution bancaire : La caution bancaire bloque plusieurs mois de loyer sur un compte dédié. La banque délivre une attestation de garantie.

Garants professionnels privés : Les organismes privés de cautionnement facturent généralement 3 à 4 % du loyer annuel. SmartGarant propose des solutions de garant professionnel pour les locataires qui ne disposent pas d’un garant physique. Un certificat de caution est alors joint au dossier locatif.

Comme pour un garant physique, le bailleur ne peut exiger que les pièces prouvant l’existence juridique et la solvabilité de la personne morale.

Ce qu’un bailleur peut légalement demander… et ce qu’il ne peut pas demander au garant

La liste des pièces justificatives est limitative : le propriétaire ne peut demander que les documents prévus par la réglementation (identité, domicile, activité, ressources). Ce guide serait incomplet sans rappeler ce qui est interdit.

Documents autorisés :

  • Pièce d’identité en cours de validité
  • Justificatif de domicile récent
  • Justificatif de situation professionnelle
  • Justificatif de ressources (fiches de paie, avis d’imposition, pensions)

Documents interdits :

  • Relevés de compte bancaire
  • Autorisation de prélèvement signée à l’avance
  • Attestation de bonne tenue de compte
  • Extrait de casier judiciaire
  • Dossier médical ou informations sur l’état de santé
  • Contrat de mariage ou jugement de divorce complet
  • Titre de propriété (sauf s’il sert de justificatif de domicile)
  • Carte d’assuré social

Le propriétaire ne peut pas exiger des documents non réglementaires, et le propriétaire ne peut pas demander des documents illégitimes. Le garant peut refuser des documents illégitimes demandés par le propriétaire sans que ce refus constitue un motif valable de rejet du dossier. Le propriétaire risque 3 000 € d’amende pour demandes abusives (jusqu’à 15 000 € pour une personne morale).

Le respect de la vie privée est un principe fondamental : le dossier doit permettre de vérifier la solvabilité du garant, pas d’enquêter sur sa vie personnelle. En cas de doute, vérifiez la liste officielle sur service-public.fr.

Garant, assurance loyers impayés, garantie Visale : que doit fournir le garant selon la solution choisie ?

Le propriétaire ne peut pas toujours cumuler garant physique, assurance loyers impayés et garantie Visale. La loi encadre strictement ces recours.

  • Assurance loyers impayés (GLI) : la Garantie Loyer Impayé protège contre les loyers non payés. Lorsque le bailleur souscrit une GLI, il ne peut généralement pas exiger de garant, sauf pour les étudiants et les apprentis. Dans ces cas exceptionnels, le garant fournit les mêmes pièces que pour un dossier classique.
  • Garantie Visale : alternative gratuite au garant classique pour de nombreux profils (étudiants, jeunes de moins de 30 ans, salariés en mobilité). Le locataire fournit son visa Visale au bailleur, et aucun proche n’a besoin de constituer un dossier de caution.
  • Garants professionnels payants : le locataire ou le garant fournissent les pièces demandées par le prestataire, puis une attestation de garantie est jointe au dossier.

En cas de non-paiement, le propriétaire peut engager une procédure judiciaire contre le garant, quelle que soit la solution retenue. Avant de demander quels documents au garant, le bailleur doit choisir une seule solution de sécurisation pour éviter le cumul interdit par la loi.