Acquérir un bien immobilier à l’étranger attire de nombreux investisseurs et expatriés, et le Mexique séduit par ses paysages, son soleil, son coût de la vie généralement de moitié moins qu’en France et ses opportunités sur le marché immobilier. Mais alors, comment devient-on réellement propriétaire au Mexique en tant qu’étranger ?
Pourquoi choisir le Mexique pour devenir propriétaire ?
Le Mexique coche plusieurs cases lorsqu’on parle d’investissement immobilier. Le pays offre en effet plusieurs avantages pour les investisseurs étrangers. Encore faut-il savoir quels sont concrètement les points forts du Mexique ?
Le pays attire de nombreuses variétés d’investisseurs
De nombreux investisseurs étrangers s’intéressent au Mexique étant donné qu’il s’agit d’une nation émergente. Le pays a même été classé à la neuvième place mondiale des nations qui ont bénéficié d’IDE ou Investissements Directs Etrangers. Cela s’explique par sa volonté à accueillir des investisseurs internationaux.
Les investisseurs au Mexique sont originaires des Etats Unis, du Canada, de l’Espagne, de l’Allemagne et du Japon. La plupart de ces étrangers investissent dans le secteur manufacturier. On peut par exemple recenser l’industrie automobile, les services financiers et d’assurance, le transport, le commerce, la mine ou encore la communication.
La prolifération des investissements provient ensuite de la situation du Mexique qui est proche de la frontière américaine. Les plus grandes enseignes choisissent de s’implanter dans les villes au niveau de ces points stratégiques.
La présence de ces investisseurs est en réalité une aubaine pour le secteur de l’immobilier, ce qui encourage l’initiative de devenir propriétaire au Mexique.
La demande immobilière augmente
Pour répondre au besoin de logement, le secteur de l’immobilier se développe rapidement. Les biens immobiliers au Mexique ne sont pas seulement destinés aux investisseurs étrangers, le tourisme est également un domaine à fort potentiel.
Chaque année, le pays accueille plus de 50 millions de touristes. Mexique est d’ailleurs le troisième lieu de villégiature le plus en vogue dans le monde en 2020. Les touristes choisissent ce pays pour sa culture ancestrale et son incroyable patrimoine architectural. Les villes les plus prisées sont entre autres Cancun, Tulum, Los Cabos, Puerto Vallarta et la Riviéra Maya.
Suite à ces raisons, investir dans l’immobilier touristique au Mexique est un moyen pour diversifier les placements.
Quels sont les types d’investissements immobiliers au Mexique ?
Avant de devenir propriétaire au Mexique, il est important de savoir les différents types d’investissements qui sont prometteurs dans le pays. Cela permet à l’investisseur de choisir le profil qui lui correspond et de réaliser le rendement qu’il espère.
Les biens immobiliers résidentiels
On parle d’un bien immobilier résidentiel lorsqu’il s’agit d’une maison individuelle, un appartement ou encore des condominiums. Ces derniers intéressent autant les investisseurs nationaux que les investisseurs étrangers. Cela est dû par le rendement élevé qu’ils peuvent générer. Dans certaines zones touristiques, la demande de logement est par ailleurs très élevée.
Les biens immobiliers commerciaux
L’immobilier commercial se concentre plutôt sur les terrains et les propriétés commerciales. Ces derniers intéressent également les acheteurs étrangers. Les biens immobiliers commerciaux sont notamment les bureaux, les terrains industriels et les centres commerciaux.
Les investissements immobiliers dans une propriété partagée
Au Mexique, il est courant de voir des investisseurs qui placent leur argent dans un projet de grande envergure. On parle par exemple d’un complexe touristique qui génère une grande rentabilité pour une propriété bénéficiant d’un emplacement privilégié.
Acheter une maison au Mexique : la première étape
L’acquisition immobilière au Mexique a ses particularités, surtout pour les étrangers. Avant tout, renseignez-vous sur le cadre juridique et fiscal. Il n’est pas nécessaire d’être mexicain pour acheter une maison ou un appartement, ce qui permet à de nombreux investisseurs de faire un investissement immobilier : habiter sur place, avoir une résidence secondaire ou faire de la location sont des raisons fréquentes.
Le droit mexicain est parfois déroutant, notamment pour les biens proches des frontières ou du littoral. Plusieurs dispositifs viennent cependant sécuriser l’opération pour les non-résidents. La première étape est souvent de choisir la bonne région. Cancún, Playa del Carmen, Puerto Vallarta ou Ciudad de Mexico attirent des profils différents selon leur dynamisme urbain ou leur ambiance balnéaire. Il faut donc adapter ses besoins à son style de vie ou à ses ambitions.
Étrangers propriétaires au Mexique : quelles sont les règles ?
Les étrangers peuvent être propriétaires au Mexique, mais avec des restrictions selon la localisation du bien. Le gouvernement mexicain limite l’accès aux « zones restreintes », c’est-à-dire tout terrain à moins de 100 km des frontières et à moins de 50 km des côtes. Dans ces régions, un étranger ne peut pas détenir un terrain en son nom propre.
Cela ne veut pas dire que l’investissement immobilier y est impossible. Deux options majeures permettent d’éviter cette restriction : utiliser un fideicomiso (fiducie) ou créer une société mexicaine. Ces solutions permettent de réaliser un achat même dans les zones les plus chères du pays.
Fideicomiso : la fiducie pour garantir l’acquisition immobilière
Le fideicomiso est la solution la plus courante pour la plupart des étrangers qui souhaitent acquérir une propriété près des côtes mexicaines. Ce mécanisme juridique établit une sorte de trust à trois parties : l’acheteur, le vendeur et une banque mexicaine.
En pratique, la banque est propriétaire du bien pour le compte unique de l’acquéreur étranger, qui conserve tous les droits d’usage, de vente et de transmission du bien.
Une fois constitué, le fideicomiso est conclu pour une durée initiale de 50 ans maximum, renouvelable à l’infini. Le propriétaire peut louer, vendre ou donner le bien Des formalités spécifiques régissent la constitution de cette structure, notamment l’intervention d’un notaire public agréé. Les coûts de mise en place et de maintenance annuelle du fideicomiso doivent être prévus dès le départ du projet.
Société mexicaine : une solution pour investir hors RP
Pour ceux qui envisagent un achat pour la location touristique ou commerciale, ou l’acquisition de plusieurs biens immobiliers, la création d’une société mexicaine est une option intéressante. L’acquéreur constitue une personne morale locale dont il est actionnaire majoritaire. Cette société peut donc acquérir des biens sans fideicomiso, même en zone restreinte.
Cette formule attire ceux qui souhaitent développer une activité immobilière plus conséquente, avec des revenus potentiels réguliers. Mais elle implique des obligations comptables, des déclarations fiscales particulières et un fonctionnement juridique différent d’un achat à titre personnel. L’aide d’un expert local est généralement recommandée pour naviguer ces eaux.
Les autres moyens de financement
D’autres voies s’ouvrent dès que le bien immobilier ne se trouve pas à proximité des côtes et de la frontière mexicaine. Pour acheter un bien au Mexique, il est possible de se faire financer par les banques mexicaines ainsi que les établissements financiers internationaux. Dans la plupart des cas, le financement se présente sous forme de prêt hypothécaire. Pour calculer le montant du prêt, il faut prendre en compte la valeur des actifs ou de la garantie que le demandeur présente.
L’avantage des prêts hypothécaires, c’est la possibilité de financer jusqu’à 85% du prix d’achat total. A noter que ce ne sont pas toutes les banques qui accordent des prêts hypothécaires. En contrepartie, elles orientent les prêteurs vers des programmes qui sont spécialement conçus pour les acheteurs étrangers.
Pour financer l’achat de votre bien immobilier au Mexique, vous avez le choix entre les établissements financiers tels que le BBVA Bancomer, le City Banamex, la Société Générale, le Crédit Suisse, le Crédit agricole, le HSBC ou encore la Banco Azteca.
Du reste, les acheteurs étrangers peuvent recourir à des financements privés. Cette option gagne de plus en plus de terrain au Mexique.
Quelles démarches administratives pour acheter au Mexique ?
Après la signature d’une promesse d’achat qui officialise l’accord entre l’acheteur et le vendeur. Il faudra réunir plusieurs documents comme : le passeport, le statut migratoire, les documents fiscaux et le dossier financier.
Si un fideicomiso est nécessaire, il faudra fournir les documents exigés par la banque gestionnaire, en rapport avec le notaire public. Le délai pour bénéficier de ce document sera de plusieurs mois.
L’intervention nécessaire du notaire public
Au Mexique, le notaire public est au cœur de toute transaction immobilière, que ce soit pour les Mexicains ou les étrangers. Il authentifie les actes, s’assure de la validité des titres et que la cession est conforme à toutes les réglementations locales. L’acte authentique notarié est ensuite publié au registre public de la propriété
Le choix d’un bon notaire est important pour ne pas avoir de litige ou de vice caché par la suite. Il suit également les démarches auprès des banques ou des administrations si le montage retenu nécessite un fideicomiso ou la création d’une société mexicaine.
Passer le permis SRE pour finaliser l’achat
Tous les acheteurs étrangers doivent avoir un permis du SRE (Secrétariat des Relations Extérieures) « Permiso de Inmigrante ». Ce titre autorise officiellement l’investissement immobilier national et officialise l’inscription de l’acquéreur au cadastre local ou par le biais de la fiducie bancaire.
La constitution de ce dossier exige exactitude et rigueur, car toute erreur ou omission peut retarder la procédure. Un avocat local ou le notaire public peut assister cette étape administrative et faire l’intermédiaire avec les autorités.
• Signature de la promesse d’achat
• Dépôt d’arrhes ou d’acompte
• Constitution du fideicomiso ou création de la société mexicaine
• Diligence du notaire public et audit juridique
• Obtention du permis SRE
• Signature de l’acte définitif
• Enregistrement auprès du registre foncier
Les frais engendrés par un achat immobilier au Mexique
La première dépense à laquelle un propriétaire étranger au Mexique doit s’attendre est les frais de notaire. En règle générale, cette dépense s’élève à 2% du prix d’achat du bien immobilier concerné. Parfois, ce pourcentage est plus élevé. Cependant, il faut préciser que le montant obtenu englobe plusieurs frais tels que l’émolument du notaire, les frais d’enregistrement et les débours.
Les frais engendrés par un achat de bien classique
Ici, on parle d’un bien immobilier qui est loin des côtes et de la frontière mexicaine. Pour devenir propriétaire, l’investisseur doit tout d’abord payer un frais d’acquisition s’élevant à 3% du prix d’achat.
Le frais d’enregistrement s’élève entre 1 et 2% du prix d’achat s’il n’est pas inclus dans les frais de notaire. Dans ce cas, le frais de notaire retenu oscille entre 1 et 2%.
Parfois, la transaction nécessite l’intervention d’un avocat. Son tarif va varier autour de 3 000 euros.
Les frais liés à la fidéicomiso
La fidéicomiso engendre plusieurs dépenses. Le montant sera calculé sur la base de la valeur de la transaction. Quoi qu’il en soit, l’investisseur étranger doit payer des frais initiaux ou des frais d’inscription s’élevant à 900 euros environ.
Ensuite, la mise en place du contrat coûte autour de 1 500 euros. En ce qui concerne les frais de fiducie permanents, le montant va varier entre 460 euros et 1835 euros par an.
Pour rappel, ces frais concernent l’achat d’un bien immobilier qui se trouve dans une zone proche de la frontière maritime ou terrestre mexicaine. Rappelons qu’en dehors de la zone restreinte, l’investisseur n’est pas tenu d’honorer ces frais. Il est même possible d’acheter le bien immobilier en son nom.
En devenant propriétaire, l’acheteur étranger sous fiducie doit aussi payer des frais d’acquisition s’élevant à 3% du prix d’achat. Il doit par la suite s’acquitter des frais standards tels que les frais d’enregistrement et les frais de notaire.
Impôts et taxes sur l’acquisition immobilière au Mexique
La fiscalité d’un investissement immobilier au Mexique se compose de différents impôts et frais annexes. Dès l’achat, l’État encaisse un droit de mutation, calculé sur le prix déclaré de la vente et versé lors de l’enregistrement de l’acte notarié. Ce taux oscille entre 2 % et 4,5 % selon les régions. À cela s’ajoutent les frais de notaire, d’enregistrement et, le cas échéant, les frais annuels du fideicomiso.
Être propriétaire c’est aussi payer chaque année l’impôt foncier « Predial » qui est très faible par rapport à d’autres pays. Les propriétaires qui louent leur bien doivent déclarer leurs revenus locatifs à l’administration fiscale mexicaine, en pouvant déduire certaines dépenses telles que l’entretien du bien ou les intérêts d’emprunt éventuel.
Conséquences fiscales pour les propriétaires étrangers
En cas de revente ou de transmission du bien, une imposition sur les plus-values immobilières peut être due. Son montant varie selon le gain, le prix d’achat historique et la durée de détention.
Des traités internationaux signés par le Mexique avec certains pays permettent parfois d’éviter la double imposition grâce à l’application de conventions bilatérales.
Pour optimiser sa fiscalité lors d’un achat immobilier au Mexique, de nombreux investisseurs font appel à un fiscaliste local, qui pourra vous guider sur la manière de déclarer et payer vos impôts en fonction de votre situation.
Transfert international d’argent et obligations déclaratives
L’afflux de capitaux étrangers vers le Mexique est souvent soumis à des contrôles plus stricts. Il faut justifier la provenance des fonds utilisés pour l’opération, surtout s’ils viennent de l’étranger. Les banques mexicaines demandent des justificatifs de l’origine des fonds déposés sur un fideicomiso ou un compte de société mexicaine.
Des obligations déclaratives existent aussi pour les résidents fiscaux français ou européens propriétaires d’un bien à l’étranger. Il faut bien déclarer la propriété auprès des autorités nationales pour ne pas avoir de problème de fiscalité internationale ou de double imposition.
Quel visa pour vivre au Mexique ?
Être propriétaire au Mexique ouvre des portes, mais ne garantit pas un visa ou un droit de résidence permanent. Le fait d’être propriétaire d’un bien immobilier ne donne pas droit à la résidence au Mexique. Toute personne qui souhaite faire de son achat une résidence au Mexique doit régulariser sa situation migratoire.
Il y a différents types de visas : temporaire, permanent ou investisseur.
Leur accès est conditionné par l’investissement immobilier ou le projet de long séjour. Chaque formule a ses avantages, que l’on veuille profiter du soleil mexicain une partie de l’année ou s’y installer avec sa famille. Une bonne planification est conseillée pour synchroniser acquisition immobilière et démarches migratoires
Aligner investissement immobilier et projet de vie
Certains optent pour un visa temporaire pour essayer la vie sur place avant de valider un changement de résidence. D’autres jouent la carte de l’investisseur, parfois avec des procédures allégées et des avantages. Quel que soit le choix, il est conseillé de bien étudier les conditions, la validité et le renouvellement de chaque visa.
Enfin, faire appel à un conseil spécialisé (avocat en immigration ou agence spécialisée) simplifie toutes les démarches de séjour, de résidence ou de gestion administrative suite à l’acquisition immobilière au Mexique. Un suivi personnalisé permet d’anticiper les difficultés et de faciliter son installation dans le pays.
Vous souhaitez investir au Mexique ?
Vous pouvez nous contacter sur notre adresse mail leblogdelimmobiliercontact@gmail.com,
et nous vous mettrons en relation avec Florian, agent immobilier français certifié AMPI, sur place au Mexique depuis 25 ans.
Nous pouvons vous aider également à obtenir un Visa de résidence temporaire et
permanente grâce à notre réseau.