Qu’est-ce qu’une zone tendue ?

Les zones tendues sont une réalité immobilière qui a une incidence sur le montant du loyer que vous payez. Elles sont déterminées sur la base de critères bien spécifiques.

Comprendre ce qu’est une zone tendue peut vous aider à faire des choix éclairés en terme de location.

La définition d’une zone tendue

Avant de vous précipiter pour signer un bail, il est important de comprendre ce que signifie le terme « zone tendue ».

Il s’agit d’une notion précise dans le jargon immobilier français. Une zone tendue correspond à une zone géographique où la demande de logements est supérieure à l’offre.

Cette situation est souvent causée par un manque de logements sur le marché, combiné à une population en constante augmentation.

Dans ces zones, le nombre de personnes recherchant un logement dépasse largement le nombre de logements disponibles, créant ainsi une « tension » sur le marché immobilier.

Comment sont déterminées les zones tendues ?

Vous vous demandez sans doute comment sont déterminées ces fameuses zones tendues ? Il faut savoir que la définition de ces zones est basée sur plusieurs critères.

Premièrement, la population de la zone est prise en compte. Une zone avec une forte population est plus susceptible d’être classée comme tendue.

Deuxièmement, le taux de vacance des logements est aussi un critère déterminant.

Un taux de vacance faible indique une forte demande de logements, ce qui peut conduire à une situation de tension. Enfin, la dynamique économique de la zone est également considérée.

Une zone avec un fort taux de chômage peut entraîner une baisse de la demande de logements, tandis qu’une zone avec un marché du travail robuste peut créer une forte demande.

Les conséquences d’une zone tendue pour les locataires

Maintenant que nous avons défini ce qu’est une zone tendue et comment elles sont déterminées, penchons-nous sur les conséquences pour vous en tant que locataire.

La principale conséquence d’une zone tendue est l’augmentation des loyers.

Dans ces zones, les propriétaires ont tendance à augmenter les loyers pour capitaliser sur la forte demande. Cela peut rendre la vie difficile pour les locataires, en particulier ceux qui ont des revenus modestes.

Cela peut aussi conduire à une situation où les locataires sont obligés de se contenter de logements de moins bonne qualité, faute de pouvoir se permettre un loyer plus élevé.

Les conséquences d’une zone tendue pour les propriétaires

Si vous êtes propriétaire, une zone tendue peut également avoir des conséquences pour vous. L’une des principales est l’obligation de respecter l’encadrement des loyers.

Afin de protéger les locataires, la loi française impose un encadrement des loyers dans certaines zones tendues.

Cela signifie que le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà d’un certain montant déterminé par la loi.

Cela peut limiter les revenus du propriétaire, mais cela permet aussi de garantir un certain niveau d’équité sur le marché locatif.

Les zones tendues en France

En France, les zones tendues sont majoritairement situées dans les grandes villes et leurs alentours. Paris est, sans surprise, la zone la plus tendue.

Avec une population de plus de deux millions d’habitants et un marché immobilier extrêmement compétitif, la demande de logements à Paris dépasse largement l’offre.

D’autres villes, comme Lyon, Marseille ou encore Saint-Étienne, sont également considérées comme étant des zones tendues.

Paris

Le prix moyen au mètre carré est d’environ 10 000 €, des montants qui varient considérablement selon les arrondissements et les types de biens. Le prix moyen/m² dans le 7ème arrondissement est par exemple d’environ 15 000 € alors qu’il tourne aux alentours de 5 000 € dans le 19ème arrondissement.

Le loyer mensuel moyen d’un appartement d’une pièce de 20 m² y est d’environ 1 000 € tandis que celui d’un appartement de 4 pièces est d’environ 2 500 €. C’est pour dire que le prix y tourne autour de 25 et 40 € ou plus par m².

Lyon

A Lyon, le prix moyen au mètre carré est d’environ 5 200 €. Ils tendent à augmenter dans le centre-ville et les quartiers chics, comme le 6ème arrondissement. Les quartiers les plus prisés, comme la Presqu’île ou la Croix-Rousse, peuvent voir des prix dépasser les 7 000 €/m².

Les loyers moyens s’y situent entre 13 et 18 €/m². Ainsi, pour un appartement de 50 m², le loyer mensuel peut varier de 650 à 900 €.

Marseille

Le prix moyen au m² est de 3 200 € environ. Il varie également en fonction des arrondissements et la proximité des transports en commun. Il s’élève par exemple aux alentours de 4 500 € dans le 1^er arrondissement, tandis qu’il est d’environ 2 500 € dans le 15ème arrondissement.

A la location, le prix moyen d’un appartement d’une pièce est d’environ 600 €/mois. Un appartement de 4 pièces s’y loue en outre en moyen à 1200 €/mois.

Saint-Étienne

A Saint-Étienne, le mètre carré s’achète à 1 800 € environ. Les prix ont tendance à être plus élevés dans le centre-ville et les quartiers proches des universités.

Un appartement d’une pièce s’y loue en outre à 500 €/mois, mais si à 4 pièces, ce loyer oscille autour de 900 €.

Notez que ces chiffres sont des moyennes et que les prix réels peuvent varier considérablement suivant différents facteurs comme :

• l’emplacement : les tarifs sont généralement plus élevés dans les centres-villes et les quartiers populaires ;
• la taille du bien : les prix sont plus élevés pour les biens plus spacieux ;
• la qualité du bien : les maisons ou logements neufs ou rénovés tendent à être plus chers que les biens anciens ;
• le nombre de chambres : les logements avec plus de chambres affichent souvent des prix élevés ;
• les commodités : les biens avec des commodités comme des balcons, des terrasses, des parkings ou des ascenseurs peuvent être plus chers tant à l’achat qu’à la location.

Le mécanisme de l’encadrement des loyers en zone tendue

En complément des informations précédentes, il est essentiel de comprendre le mécanisme d’encadrement des loyers en zone tendue.

Ce dispositif législatif a été mis en place par la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), promulguée en 2014.

Concrètement, l’encadrement des loyers consiste à fixer un loyer de référence, au-dessus duquel le propriétaire ne peut pas aller.

Le loyer de référence est déterminé en fonction des caractéristiques du logement (nombre de pièces, année de construction, localisation) et de l’évolution des loyers observée dans la zone concernée.

Le propriétaire peut toutefois demander un complément de loyer si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, à condition que ces caractéristiques ne soient pas courantes dans les logements comparables de la même zone.

Ce complément de loyer doit être mentionné dès la signature du bail, et le locataire a la possibilité de contester ce complément devant la commission départementale de conciliation en cas de désaccord.

La régulation des loyers lors du renouvellement du bail

L’encadrement des loyers ne concerne pas uniquement la fixation du loyer initial. Il est également appliqué lors du renouvellement du bail.

Dans ce cas, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l’indice de référence des loyers (IRL), sauf si des travaux d’amélioration ont été réalisés dans le logement et si le loyer est manifestement sous-évalué.

Il est à noter que le montant des travaux d’amélioration doit représenter au moins la moitié du montant du loyer annuel pour que le propriétaire puisse augmenter ce dernier.

L’augmentation ne peut excéder 15% du coût total des travaux.

Droits et obligations des locataires en zone tendue

Être locataire en zone tendue implique également certaines obligations, mais aussi des droits.

Vous devez utiliser votre logement en zone tendue comme résidence principale.

Si votre propriétaire décide d’augmenter le loyer en cours de bail, il doit vous en informer par lettre recommandée au moins six mois avant la date de renouvellement du bail.

Si le nouveau montant du loyer dépasse le loyer de référence majoré pour des logements comparables, vous pouvez, dans un délai de trois mois à compter de la date de signature de la proposition de réévaluation de loyer, saisir la commission départementale de conciliation. Si aucun accord n’est trouvé, c’est le tribunal qui tranchera.