Les locataires ont pour obligation de souscrire à une assurance habitation ; qu’en est-il des propriétaires bailleurs, c’est-à-dire des investisseurs locatifs ? Quelles sont leurs obligations en termes d’assurance habitation ?
Les obligations du locataire
En recevant les clefs de leur nouveau logement, le locataire doit prouver qu’il a souscrit à une assurance habitation.
Il doit également fournir la preuve de son contrat d’assurance habitation à chaque renouvellement de bail, mais aussi chaque année à la demande du bailleur.
Le propriétaire ne peut en aucun cas imposer d’obligation au locataire en termes de choix d’assurance ; il appartient au locataire de choisir l’assurance habitation de son choix.
C’est à cette condition que leur contrat de location d’appartement ou de maison sera valable.
Si le locataire ne souscrit pas à une assurance habitation, le propriétaire peut résilier le bail ou choisir de souscrire à une assurance à la place du locataire. Depuis la Loi Alur signée en 2014, le propriétaire peut en effet effectuer cette démarche pour le compte du locataire ; il répercutera alors le montant de l’assurance sur le loyer.
Si le propriétaire choisit cette solution, il ne peut plus résilier son bail pour défaut d’assurance du locataire.
Le locataire est à minima couvert contre les dégâts occasionnés en cas d’accident survenu dans l’appartement qu’il occupe.
Il peut choisir de souscrire à l’assurance « basique », dite assurance risques locatifs : cette assurance minimum sert à couvrir les risques classiques, tels que les incendies, les explosions, ou encore les dégâts des eaux.
Le locataire peut également souscrire à une assurance habitation au tarif plus élevé, et couvrir également les logements voisins.
Avec cette garantie supplémentaire appelée « garantie recours des voisins et des tiers » , les voisins sont protégés : si les occupants de l’appartement voisin subissent les conséquences d’un dégât des eaux occasionné dans l’appartement occupé par le locataire, les réparations seront prises en charge par l’assurance de ce dernier.
De même, si les parties communes sont dégradées suite à une explosion d’un appareil électro ménager dans votre appartement, c’est également l’assurance habitation de votre locataire qui les prendra en charge.
La formule la plus complète d’assurance habitation pour le locataire est l’assurance multirisques habitation.
Cette formule comprend la garantie risques locatifs ; elle comprend également la garantie recours des voisins et des tiers, mais aussi une extension de la garantie aux membres de la famille (garantie responsabilité civile vie privée) ainsi que des garanties optionnelles dont les éléments varient quelque peu en fonction des assureurs.
Quelle obligation pour le propriétaire bailleur ?
En tant que propriétaire, si votre logement appartient à une copropriété, vous devrez régler votre part de l’assurance de la copropriété, qui couvre les dégâts occasionnés en cas de défaillance de votre logement qui occasionneraient des dégâts aux parties communes. Cette assurance est valable pour tous les biens en copropriété : mitoyens, vides, meublés …
Par ailleurs, il est fortement recommandé au propriétaire de souscrire à une assurance PNO (propriétaire non occupant), qui couvre le logement contre les dégâts qui pourraient survenir entre deux baux. Par ailleurs, la PNO est une assurance souvent beaucoup plus complète que la simple assurance risques locatifs à laquelle souscrivent les locataires. Elle offre des garanties complémentaires qui peuvent être appréciables.
L’assurance PNO vous couvre contre les éventuels vice de forme au sein de votre habitation.
Le type d’assurance adapté au propriétaire bailleur
Plusieurs établissements d’assurances proposent une assurance consacrée aux propriétaires non occupant (PNO). Elle propose des garanties bien adaptées aux besoins des bailleurs comme la couverture du bien, des responsabilités et revenus. Vous trouverez également une couverture des risques principaux (cambriolage, évènements climatiques, incendie, dommage de la plomberie), l’indemnisation des loyers perdus sans oublier les responsabilités civiles.
Les contrats les plus couvrants bénéficient d’une protection juridique telle que la prise en charge des frais de procédure en cas d’expulsion de l’huissier ou de l’avocat.
Au cas où l’appartement loué est détenu en copropriété, il faut assurer votre logement et votre quote-part des parties communes. Généralement, cette dernière est comprise dans le contrat, vous n’avez pas besoin de vous inscrire à une assurance supplémentaire.
- Assurance multirisque pour couvrir les dégâts de la maison
Même si l’assurance propriétaire non occupant (PNO) n’est pas obligatoire, elle est cependant conseillée en cas de vacance locative. Ainsi, elle couvre en cas de sinistre même lorsque le locataire est parti. Elle intervient également pour les sinistres que ne couvrent ni l’assurance du copropriétaire ni l’assurance du locataire.
- En cas de location du logement
Si vous êtes à la recherche d’un logement, le mieux est de souscrire à une assurance propriétaire non occupant. Ainsi, vous serez sûr et certain d’avoir une garantie en cas de vice de construction, de trouble de jouissance ou de problème d’entretien.
Lorsque vous vivez dans une maison, votre devoir est de bien l’entretenir durant le temps du bail. En tant que propriétaire bailleur, vous serez directement responsable si un sinistre est dû à un vice de construction ou encore à un défaut d’entretien. Pour réparer ces torts, mieux vaut prendre une assurance. Vous avez aussi une autre possibilité, celui de couvrir votre responsabilité envers les tiers et les voisins par la garantie.
- En cas de location meublée
Ici, l’assurance « pour le compte de qui il appartiendra » est celle qui vous faut. Elle permet d’assurer dans un seul et unique contrat, votre logement, ses responsabilités et son contenu. Cette alternative est plutôt adaptée pour les locations de courte durée comme une location de vacances ou une chambre pour étudiants. Lors d’un changement de locataire, elle permet de vérifier toutes les assurances souscrites.
Par ailleurs, vous pouvez couvrir votre bien à l’année en adoptant la garantie abandon de recours. En cas de dégâts des eaux ou d’incendie, vous et l’assureur vous vous engagez à ne pas intenter de recours contre votre locataire.