Depuis 2024, SantaREIM Partners enchaîne les acquisitions d’hôtels 3 étoiles sur la Côte d’Azur. L’hôtel du Comté de Nice à Beaulieu-sur-Mer d’abord, 32 chambres, rénové en quelques mois. Puis la Villa Rivoli à Nice, à deux pas du Negresco. Le modèle est clair : acquérir des actifs milieu de gamme à fort potentiel, rénover, exploiter, revendre sur cinq ans. TRI cible : 12%.

Le segment est porteur. L’hôtellerie économique et milieu de gamme sur le littoral français reste un marché profond, avec un parc vieillissant qui offre de vraies opportunités de repositionnement. Les financements suivent : Caisse d’Épargne Côte d’Azur, Bpifrance, Fonds Tourisme Côte d’Azur. L’équipe opérationnelle est complétée par Valéry Fouquet, ancien franchisé Accor pendant 25 ans, qui connaît le métier d’exploitant de l’intérieur.

Sur le papier, SantaREIM coche les cases. C’est quand on s’intéresse aux fondateurs que les questions arrivent.

Patrick Lenoël est un professionnel reconnu de l’immobilier. Trente ans d’expérience, des postes de direction chez Antin Vendôme (devenu BNP Paribas REIM), Paref, Uffi REIM, Fiducial Gérance, et dix ans comme vice-président de l’ASPIM. Mais sa dernière fonction avant SantaREIM, c’était la présidence d’Apicap. Apicap a été placée en liquidation judiciaire en Juin 2025, agrément AMF retiré en Août. Le fonds Apicap Valo 5 était en cessation de paiements depuis avril 2024. Les statuts de SantaREIM avaient été signés trois mois plus tôt, en Janvier. Lenoël n’avait pas encore officiellement quitté Apicap.

Olivier Coustet, cofondateur, est un ancien inspecteur des Finances, énarque promotion Condorcet 1992, passé par le cabinet Raffarin à Matignon. Après une première carrière institutionnelle, il s’est installé au Brésil pendant une quinzaine d’années. Il y a fondé Athos Capital Partners, une boutique de corporate finance, puis développé B&B Hôtels Brésil dans le cadre d’une joint-venture avec la banque Hottinguer.

C’est ce parcours brésilien qui fait débat. Une enquête de la newsletter d’investigation Zero Bullshit a documenté, sur deux épisodes, des éléments que le CV officiel ne mentionne pas. La dissolution irrégulière d’Athos Capital avec des dettes fiscales fédérales. Une procédure pénale ouverte à Rio et classée faute d’avoir pu notifier Coustet, qui avait quitté le pays.

Deux avocats spécialisés estiment que ces éléments questionnent les conditions d’honorabilité requises par l’AMF. Un prestataire de services d’investissement a renoncé à structurer les opérations de SantaREIM après en avoir pris connaissance. Contactés, ni Coustet ni Lenoël n’ont répondu.

Le marché hôtelier azuréen a besoin d’investisseurs et de rénovateurs. Les fondamentaux sont là : demande touristique croissante, parc à moderniser, segment milieu de gamme sous-exploité. Mais un bon marché ne dispense pas d’une bonne due diligence sur ceux qui le travaillent. Et dans le cas de SantaREIM, le contraste entre la solidité apparente du modèle et les zones d’ombre du parcours de ses fondateurs mérite que les investisseurs s’y arrêtent avant de s’engager.

L’enquête complète sur SantaREIM Partners est disponible sur Zero Bullshit.