Si vous avez pour projet d’acheter prochainement votre propre maison, vous vous demandez sûrement quelle est la démarche à suivre ; en effet, ce n’est pas facile de savoir quels sont les professionnels à interpeller, ni les documents à réunir.
De plus la vigilance est de rigueur à chaque étape, vous devez également établir un plan bien précis afin de concrétiser votre projet.
Définition du budget
La première chose à faire avant d’acheter un bien est de définir le type de maison que vous souhaitez et votre budget, pour ensuite les comparer.
Mais savez-vous comment calculer votre budget définitif ?
Pour connaître le montant de votre budget, vous devez réaliser une simulation de financement ou une simulation de prêt auprès de votre banque ; il est également possible de solliciter l’aide d’un courtier qui peut vous fournir en 48h la réponse à votre demande.
Ces deux types de simulation vous permettront de connaître votre capacité d’emprunt. Il est important de préciser que le taux d’endettement maximum autorisé par les établissements bancaires correspond à 35 % du revenu mensuel du demandeur (il existe tout de même des cas particuliers où vous pouvez avoir un taux plus élevé). De plus vous ne pouvez pas avoir de crédits en cours, tels qu’un crédit de consommation ou un prêt étudiant.
Vous devez également déterminer votre apport personnel. Ensuite vous n’avez plus qu’à combiner ces informations pour avoir l’estimation du crédit immobilier, et connaître le type de maison adapté à votre budget.
Sachez que vous pouvez recourir à des aides financières proposées par l’État comme le Prêt à Taux Zéro ou le prêt patronal.
Détermination des critères de choix
Pour cette étape vous devez être pointilleux sur vos critères, afin de déterminer précisément les caractéristiques de votre future maison. Pour cela, vous devez vous poser certaines questions à propos de vos goûts et de vos souhaits.
Dans un premier temps il faut définir le type de projet : s’agit-il d’une maison à livrer clé en main ou d’un logement à rénover ? Souhaitez- vous une maison en pleine ville ou dans la périphérie ?
Vous allez ensuite définir la superficie minimale requise en vous référant à la composition de votre famille. Par exemple si vous avez des enfants, demandez-vous si vous préférez les mettre dans une chambre partagée ou dans des chambres séparées ?
Votre maison peut avoir des structures supplémentaires comme une terrasse, un balcon, un garage ou encore une place de parking. L’environnement extérieur peut également avoir une influence sur le prix, notamment la proximité avec les transports en commun, ou encore les établissements scolaires.
La nuisance sonore autour de votre maison mérite une attention particulière, il en va de votre tranquillité et de votre confort.
Réaliser cette étape vous permettra d’affiner votre recherche, de cette façon vous ne visiterez que les biens en accord avec vos besoins. Soyez conscient qu’il sera difficile de trouver tous vos critères sur une seule maison, il faudra donc accepter de faire des compromis.
Affiner les recherches par l’intermédiaire des visites
Votre recherche doit commencer par une zone élargie comme une région, et terminer dans un quartier, en étant passé par un arrondissement ou une ville.
Ces zones ne sont pas choisies au hasard, elles doivent être issues d’une recherche effectuée sur des sites d’agences immobilières ; vous pouvez même engager un agent immobilier afin de déceler la perle rare.
Cependant, il est possible de réaliser soi-même les recherches en consultant les annonces, puis en les organisant par zone.
Pour chaque bien il faut prendre en compte la superficie de la maison, l’environnement, la localisation et le plan.
S’il s’agit d’un logement en copropriété, vous devez prendre des informations à propos du montant des charges, la situation du bâtiment en général, le nombre d’étage ainsi que les éventuels problèmes.
Pour n’importe quelle maison il convient de consulter le Plan Local d’urbanisme (ou PLU) de la région, afin de savoir si vous pouvez envisager des extensions plus tard ; ce dernier peut également imposer des règlementations par rapport à une surélévation. Profitez d’être à la mairie pour demander les règlementations concernant la taxe foncière.
Sachez que les visites sont essentielles afin de voir la réalité sur le terrain, ce moment vous donne l’occasion de poser vos questions au vendeur ou à l’agent immobilier. Grâce aux réponses apportées, vous connaîtrez le nombre de concurrents, leur niveau et les marges de négociation.
S’informer sur la tendance du marché
Avant de faire une offre d’achat, il est important de se renseigner sur la tendance du marché de l’immobilier dans la région ; cette étape ressemble de près à une étude de marché.
Commencez par vous informer sur le prix des biens identiques à la maison de vos rêves : pour cela vous allez prendre des informations auprès des notaires et des agences immobilières de votre région ; la presse locale peut également être une source d’information.
Si vous parcourez les annonces immobilières, sachez que le prix fixé par le vendeur peut être légèrement plus bas dans la réalité, il peut même être largement en dessous si ce dernier surestimait son bien.
Cette étape a une importance cruciale dans l’achat d’un bien immobilier car elle vous donne la possibilité d’acheter votre maison à un prix juste et réaliste.
Le prix n’est pas le seul critère à scruter sur le marché de l’immobilier : vous devez aussi vous intéresser aux évolutions des infrastructures dans la ville dans un futur proche.
Il se pourrait en effet qu’il y ait de nouveaux projets d’urbanisation facilitant l’accès au transport, des commerces ou des nouvelles infrastructures de transports pourraient sortir de terre, il en est de même pour les établissements scolaires ou les universités.
Faire une offre d’achat pour les biens retenus
Lorsqu’une maison vous plait, n’hésitez pas à faire une offre d’achat afin que celle-ci soit remise au vendeur le plus rapidement possible. Le dépôt de ce document est indispensable en cas de coup de cœur, vous multiplierez vos chances d’avoir le bien tant convoité.
Une offre d’achat contient des informations concernant les deux parties, la description du bien immobilier, son adresse et la proposition de prix.
Il est également possible de trouver dans ce document une durée de validité de l’offre, précisant la période pendant laquelle l’offre est valable et durant laquelle le vendeur doit donc prendre une décision.
Mis à part accepter ou refuser l’offre, il peut faire une contre-proposition : dans la plupart des cas cette période dure environs une semaine, ce délai est toutefois réduit si le marché est tendu.
Pour convaincre le vendeur et augmenter votre chance, vous pouvez joindre d’autres documents à votre dossier, notamment la simulation de financement afin de le rassurer concernant votre capacité d’emprunt et votre budget.
Vous pouvez également demander à votre courtier ou votre banquier de vous remettre une lettre de confort pour montrer votre sérieux, et la solidité de votre financement. Enfin, vous pouvez joindre au dossier une lettre de motivation.
Engager un notaire
Un notaire a pour rôle de rédiger le compromis de vente et l’acte authentique, vous devez donc lui faire appel dès que le vendeur accepte votre offre d’achat. Il peut vous accompagner durant le processus d’achat de votre bien, il est donc primordial d’engager une personne de confiance professionnellement.
Généralement l’offre d’achat précède le compromis de vente de 3 à 4 semaines environ ; en fonction de la réactivité du syndic, du service d’urbanisme de la commune et du notaire, ce délai peut aller jusqu’à 6 semaines.
La signature du compromis de vente peut également dépendre de la disponibilité des intervenants, c’est pourquoi il convient de prendre des informations sur le professionnalisme du notaire et de son niveau de réactivité avant de l’engager. À titre d’information, les frais de notaire varient autour de 7,5% du prix du bien immobilier.
Se renseigner sur les règlementations encadrant le type de bien à acheter
Vous avez suffisamment de temps entre l’offre d’achat et l’acte authentique de vente pour vous documenter sur les règlementations d’achats.
- Les règlementations concernant l’achat d’un appartement
Il existe de nombreux règlements concernant les appartements en copropriété, c’est pourquoi il est conseillé de réaliser une analyse détaillée des documents officiels, afin de ne pas avoir d’imprévus lors de l’installation.
Vous devez notamment prendre connaissance des 3 derniers procès-verbaux rédigés lors des assemblées générales des copropriétaires.
Vous devez également analyser le résultat des diagnostics obligatoires afin de connaître la qualité du logement et sa performance énergétique : ces documents conditionneront vos dépenses mensuelles ; les charges et la répartition des tâches dans les espaces communs méritent également votre attention.
- Les règlementations concernant l’achat d’une maison individuelle
Contrairement aux complications engendrées par les règlementations lors de l’achat d’un appartement, acheter une maison individuelle est simple : il suffit de consulter le résultat des diagnostics obligatoires.
Vous devez ensuite vous approcher du service d’urbanisme de la mairie pour savoir si vous pouvez engager des travaux sur la maison.
Si la réponse est positive, il se peut que vous soyez obligé de suivre certaines normes par rapport à la couleur ou la superficie de l’extension ; par exemple s’il s’agit d’un garage, l’ouverture de la porte peut devoir être la même pour toutes les maisons bordant les rues.
Effectuer la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente
La signature du compromis de vente ou de la promesse de vente doit être réalisée chez le notaire, il s’agit d’un avant-contrat précédant l’acte authentique de vente.
Ce document dicte les conditions encadrant la vente et donne des indications sur la part de responsabilité de chacun des acteurs, c’est-à-dire vous et le vendeur.
Le compromis de vente se divise en trois parties :
- La première donne les informations sur les acteurs de la vente, elle comprend leurs identités et leurs coordonnées.
- La seconde partie est consacrée aux caractéristiques du bien immobilier.
- La troisième partie concerne les renseignements sur la transaction, précisant les honoraires de l’agence immobilière, le prix de vente, les modalités de paiement, la période durant laquelle le compromis de vente est valable, et les conditions suspensives.
En fonction du lieu de la signature, l’acompte est versé soit au vendeur, soit au notaire (aussi connu sous le nom de séquestre) ; le montant s’élève à 5 % du prix de votre future maison.
Après la signature du compromis de vente, vous avez un délai de rétractation de 10 jours, au-delà vous serez pénalisé ; la pénalité s’élève entre 5 et 10 % du prix de la maison, cette condition est d’ailleurs inscrite dans une clause de cet avant-contrat.
Obtenir des financements
Lorsque le compromis de vente est signé, la recherche de financement se fait dans les 60 prochains jours, vous devez donc contacter un courtier qui se chargera de vous conseiller sur l’offre de prêt immobilier vous convenant le plus : il saura vous dire le taux et les conditions les plus avantageux. Vous pouvez faire appel à plusieurs professionnels afin de trouver la meilleure proposition.
Le montant de votre facture peut augmenter en fonction de nombreux autres paramètres, c’est pourquoi vous devez inclure dans votre étude la durée de l’emprunt, le taux variable, les garanties obligatoires, les assurances facultatives ou encore les frais liés aux différentes assurances.
Les documents obligatoires pour réaliser un prêt immobilier sont les derniers avis d’imposition, vos papiers d’identités et les justificatifs de votre résidence, les bulletins de salaire des 3 derniers mois et vos relevés de compte bancaire.
Une fois que vous avez reçu l’offre, la signature doit être faite dans les 10 jours après réception, il faut donc la renvoyer à l’établissement financier en respectant ce délai. En outre, l’offre est valide durant 30 jours.
Il est conseillé d’être attentif à la situation de votre dossier : afin de savoir où il en est vous pouvez relancer la banque ; si vous avez engagé un courtier, celui-ci se chargera du suivi.
Sécuriser le prêt immobilier
Il existe des assurances obligatoires et des assurances facultatives lors d’un prêt immobilier, ces garanties ont pour rôle de sécuriser votre prêt, notamment l’assurance emprunteur ; il existe toutefois de nombreux types d’assurance maison auxquelles vous pouvez souscrire.
Il faut préciser que l’assurance de votre prêt peut être faite par l’intermédiaire d’une délégation d’assurance, dans ce cas l’assureur ne peut pas être la banque ayant accepté votre demande de crédit, vous devez souscrire auprès d’un autre établissement.
Étant donné qu’il existe de nombreux établissements d’assurance emprunteur, il est conseillé de consulter plusieurs offres afin de trouver la plus profitable.
L’assurance emprunteur idéale est celle qui est la plus abordable, cependant la protection de votre prêt doit être au maximum.
Signature de l’acte authentique de vente
L’acte authentique de vente se signe chez le notaire, cela marque le moment où la maison devient votre propriété, donc pour symboliser cet instant le vendeur vous remet les clés. Pour arriver à cet heureux évènement, il faut compter entre 3 et 4 mois après la signature du compromis de vente.
La signature de l’acte authentique de vente se fait devant les deux parties et se déroule ainsi : le notaire commence par la lecture de l’acte vous renseignant sur les lois et les conséquences de cet acte du point de vue juridique, ensuite il reçoit ses honoraires, puis vous devez régler le prix d’achat de la maison auprès du vendeur.
Aménager dans votre nouvelle maison
Si vous avez acheté une maison à rénover, vous devez vous accorder un peu plus de temps pour la réalisation des travaux ; en effet c’est seulement après la rénovation que vous pourrez vous installer définitivement dans votre nouvelle maison.
Dans le cas d’une maison neuve, vous pouvez apporter vos valises dès que l’acte de vente est signé. Cependant n’oubliez pas d’inspecter les lieux en analysant toutes les installations au cas où il y aurait des vices cachés. Si c’est le cas, vous devez réagir sans attendre en informant le vendeur afin d’effectuer les réparations.