Dijon est le chef-lieu de la nouvelle région administrative Bourgogne-Franche-Comté. En effet, le 1er janvier 2016, la région Bourgogne était fusionnée à celle du Franche-Comté. La ville est également la préfecture du département de la « Côte d’or », un des huit départements que compte la région.
Ancienne capitale du duché de Bourgogne aux XIVe et XVe siècles, Dijon est surnommé la ville aux cent clochers sous l’Ancien Régime. Elle possède un riche patrimoine historique et architectural. La réputation gastronomique de la région ne fait que renforcer l’attrait de cette ville touristique.
Dijon est également une ville verte au secteur tertiaire important. Cette capitale de la région assure une tradition intellectuelle dans les domaines scolaire, universitaire et judiciaire, sans oublier les domaines hospitalier et administratif.
Avec un pôle agroalimentaire traditionnel, notamment avec la moutarde, la crème de cassis de Dijon, ainsi que le kir, le pain d’épices et le chocolat Lanvin, Dijon est aussi un centre économique régional au tissu diversifié, tout en étant un secteur pharmaceutique réputé. Cette ville de congrès se trouve sur l’axe Paris – Lyon – Méditerranée.
Morphologie urbaine de la ville
À l’heure actuelle, Dijon est la commune la plus peuplée avec 155 000 habitants, à la fois du département de la Côte-d’Or et de la région Bourgogne-Franche-Comté. Depuis le 28 avril 2017, la communauté d’agglomération dijonnaise est devenue une métropole et s’appelle désormais « Dijon Métropole ».
La ville de Dijon est formée par un centre historique ou « Hypercentre » qui constitue le secteur sauvegardé. Celui-ci est composé essentiellement de quartiers résidentiels anciens.
Deux types de quartiers sont localisés à proximité du centre : les quartiers périphériques, constitués surtout par des lotissements de maisons individuelles et de grands ensembles collectifs, ainsi que des quartiers qui sont plus commerçants.
Des boulevards de style « Haussmannien » délimitent ce centre et le relient aux six principales places de la ville : la place Darcy et la place Saint-Bernard. La place de la République et celle du Trente-Octobre font également partie des places les plus célèbres de la ville, sans oublier la place Wilson et la place du Premier-Mai. Les autres quartiers de la ville sont aussi reliés au centre historique de la ville par ces boulevards.
La ville est entourée d’une deuxième ceinture de boulevards qui permet de joindre les quartiers périphériques. De grandes avenues, dont les allées du Parc ou l’avenue Victor-Hugo, relient les deux ceintures de boulevards.
Généralement, les quartiers périphériques comportent :
- Les zones à urbaniser en priorité ou ZUP
On peut trouver deux ZUP à Dijon :
- Le quartier des Grésilles, entrepris en 1949, est réhabilité. À partir de l’année 2003, 660 nouveaux logements, dont 105 en accession à la propriété, y sont construits sur un modèle de maisons pavillonnaires.
- La ZUP de la Fontaine d’Ouche : Elle a été construite en 1967, suivant un plan plus rigoureux, sur les coteaux plantés des dernières vignes dijonnaises. L’existence des services publics et de proximité, tels que des écoles maternelles, des crèches, des bibliothèques de quartier et d’un centre commercial érigés sur les bords du lac artificiel Kir, permet de caractériser cette ZUP.
- Les projets d’aménagements
La gare de Dijon-Porte-Neuve localisée à la périphérie de l’hypercentre fait l’objet d’une étude d’extension et de modernisation. Ceci, dans le cadre du projet de la LGV Rhin-Rhône. En 2008, les gares ferroviaire et routière du centre-ville ont déjà subi un réaménagement. Les zones anciennes, notamment celles dites du parc d’activité de l’Est dijonnais, plus connues sous l’abréviation PAED, sont aussi ciblées par des réaménagements imminents.
Dans le cadre du concours européen d’architecture « Europan », le quartier des Tanneries érigé entre l’Ouche, le pont des Tanneries et la voie ferrée, est aussi sujet à un réaménagement total.
- Les zones d’activités
Depuis quelques années, la décision de créer de nouvelles « zones d’activités » pour remplacer les anciennes qui datent des années 1960 a été prise au niveau de Dijon Métropole.
À l’instar de celles du Parc Valmy qui regroupent 3 des 5 cliniques de Dijon Métropole, ces Zones d’Activités Économiques ou ZAE vont accueillir de nouvelles entreprises. Ainsi, l’agrandissement de la ZAE Cap Nord, du Parc d’activités Cap Nord, a permis la redynamisation du quartier. Quant au parc d’activités Mazen-Sully, il sera destiné à un pôle technologique.
- Écoquartiers
Depuis 2005, la ville de Dijon a mis en place un programme local de l’habitat ou PLH. Ce programme, renforcé par une charte, vise à planifier la restructuration ou l’extension urbaine de la ville.
Ainsi, de nouveaux quartiers sont actuellement en cours d’aménagement. À titre d’exemple, on peut citer le quartier Junot qui est une ancienne enclave militaire. Il a été réhabilité en une zone d’habitations et de commerces. Ce qui a fait accroître le parc des logements à loyer modéré de 23 200, soit 18,6 % des résidences principales en 2008,.
La destruction d’anciennes emprises militaires est également initiée afin de remplacer celles-ci par des écoquartiers. Ainsi, le quartier Hyacinthe Vincent s’est substitué à l’ancien hôpital militaire. Tandis que celui d’Épirey est érigé sur le site de l’ancien collège. Quant aux quartiers sud, avenue Jean-Jaurès vers le port du Canal, ils ont été aménagés également, et l’écoquartier, dit « Heudelet 26 », a vu le jour début 2013.
La santé du marché immobilier Dijon et en Côte d’Or
Tout ce qu’on a vu précédemment permet d’avoir une idée sur la santé du marché immobilier, plus spécifiquement de Dijon.
Lorsque l’évolution du marché immobilier de cette région est évoquée, Dijon et la côte d’Or caracolent en tête. On peut dire que le marché immobilier de cette région est plutôt satisfaisant. En effet, un recul des prix dans l’ancien caractérise le marché immobilier de Dijon.
Par contre, les constructions neuves connaissent une hausse constante. Dans le centre historique de la ville, de nombreuses demandes immobilières sont toujours non comblées. Ce sont tous des signes révélateurs qui permettent d’avancer que, dans la région, la reprise du marché immobilier Dijon n’en est qu’à ses débuts.
La situation récente de l’immobilier neuf peut être également connue, grâce aux statistiques concernant les mises en chantier de nouveaux logements dans la région.
L’année 2015 a vu la construction de près de 2 669 nouvelles habitations, soit 8,5 % de plus par rapport à l’année précédente.
En ce qui concerne le nombre d’autorisations de construction de logements, celui-ci a baissé entre janvier et décembre 2015 en Bourgogne-Franche-Comté. Au contraire, le département de la côte d’or a vu pour cette même période 208 autorisations de constructions supplémentaires. Pour un total de 2 654 permis autorisés, ce nombre représente une hausse de plus de 8,5%.
- Un marché immobilier très dynamique
Cette hausse des mises en chantier et le recul des prix des biens anciens témoignent le dynamisme du marché immobilier de Dijon et sa périphérie. L’immobilier reste très coté dans le centre historique de la capitale de la Côte d’Or. Dans ces quartiers du centre de la ville, les appartements sont vendus au prix fort. En effet, les immeubles de style haussmannien y pullulent et la demande des investisseurs est toujours constante. De ce fait, le prix des biens dans ce quartier très précis est toujours en constante hausse.
Concernant les autres catégories de logement, ce sont les biens immobiliers de moyenne surface, de type T3 et T4 qui sont les plus demandés. Les transactions pour ce type de biens constituent l’essentiel des ventes, que ce soit dans la grande couronne dijonnaise ou dans des quartiers comme Montzumard ou ceux proches des facultés.
Entre les biens anciens bâtis en périphérie ou dans les quartiers du centre, et les nombreuses habitations neuves de l’agglomération dijonnaise, les aspirants acquéreurs ont l’embarras du choix. Ainsi faisant, un projet d’investissement à Dijon est toujours intéressant.
Le prix de l’immobilier ancien en recul à Dijon
D’après une récente analyse menée par l’INSEE, dès la fin 2014, le prix des biens immobiliers anciens dijonnais ont connu une dépréciation.
Par rapport à ceux d’autres agglomérations françaises où les prix de la pierre se stabilisent ou remontent, à Dijon, les prix continuent de chuter avec un recul de 2,5 % sur la même période.
Les associations notariales de France confirment la conclusion qui émanait de l’INSEE. Ainsi, vers décembre 2015, ils ont constaté une chute des prix de – 7,3 % pour les habitations anciennes. La chute est de l’ordre de – 7,2 % pour les appartements.
De son côté, afin de mieux cerner les évolutions et perspectives du marché, la première organisation syndicale des professionnels de l’immobilier en France, la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) a réalisé une étude sur l’année 2017.
Sachant que la pierre figure parmi les placements favoris des français et que l’attachement à l’immobilier des Français dépasse l’aspect sécuritaire, les prix ont le plus augmenté à Bordeaux avec une hausse de plus 7,7 %. Avec plus 6,5 %, Paris arrive en deuxième place. Quant à Dijon, les prix sont restés stables.
Les caractéristiques du marché immobilier de Dijon
De par son idéale localisation, à seulement 310 kilomètres au sud-est de la capitale Française et 190 kilomètres de Lyon, la ville de Dijon bénéficie d’une exposition idéale pour acheter ou louer un appartement et une maison.
Plusieurs quartiers, tous prisés des investisseurs comme des primo-accédants, composent cette charmante ville de Bourgogne. Cette situation profite au marché de l’immobilier car le choix est très vaste entre le centre-ville, à proximité de la gare de Dijon Porte-Neuve ou le centre-sud.
Au cas où vous avez l’intention de vous installer à Dijon, sachez qu’il vous est possible d’y trouver un bien immobilier qui va vous permettre en même temps de bénéficier d’espaces verts importants. À l’ouest de la ville, vous avez le jardin de l’Arquebuse et, à proximité de la gare Dijon-Ville, le parc des Carrières Bacquin.
Pour votre information, vous devez savoir qu’à Dijon, 84% d’appartements et 16% de maisons, composent le parc immobilier de la ville. Et la grande majorité, soit 90% de la population, habite en résidence principale. Seulement 42% sont les propriétaires de leur propre maison ou appartement. Et les locataires forment les 55%.
Une large offre vous est proposée si vous voulez habiter à Dijon. Ce choix va du studio aux appartements 5 pièces.
Pour acheter ou vendre un appartement ou une maison, les quartiers les plus recherchés sont, en plus du centre-ville, les quartiers de l’Université Victor-Hugo ou Darcy, ainsi que Montchapet ou les Grésilles, sans oublier Clémenceau et la Toison-d’Or.
Pourquoi investir à Dijon ?
Le centre-ville est le seul secteur sauvegardé, du Moyen âge jusqu’à aujourd’hui. Les nombreux espaces verts font également le charme de cette ville qui est une destination touristique hors du commun.
Épargnée par les différentes guerres, et grâce à sa position géographique et à son riche passé, la capitale bourguignonne accumule de magnifiques constructions d’époque très variées. On peut citer les constructions métalliques de Gustave Eiffel qui est, soit dit en passant, un natif de Dijon, ainsi que les édifices religieux qui ont donné à la capitale des Ducs de Bourgogne, au 18ème siècle, la belle appellation de “ville aux cents clochers”. Il y a également les immeubles Haussmannien et les Hôtels particuliers avec leurs cours intérieures. Tout y est.
Trois paramètres ont et continuent de guider les investisseurs à venir à Dijon. Ce sont la rentabilité, la plus-value latente et la fiscalité. Généralement, la rentabilité est toujours citée en priorité car c’est l’élément le plus important pour une vision à long terme. Elle est fortement dépendante du rapport loyer/prix.
Or à Dijon, on peut dire que le marché est stable car il n’y avait jamais presque pas eu des hausses ou des baisses intempestives concernant les prix moyens. Pour leur part, les loyers sont soutenus mais restent également parfaitement stables.
Quelles sont les 3 villes les plus attractives de France ?
En s’alliant avec le spécialiste de l’emploi « Jobijoba », le courtier immobilier « Meilleurtaux » a réalisé une vaste étude qui prend en compte les trois éléments majeurs suivants : salaires, immobilier et emploi. Ce baromètre « Work & Live » a pour principal objectif de déterminer les villes les plus attractives en matière d’immobilier et emploi de France. L’étude menée dans les 20 plus grandes villes françaises a permis d’identifier les 3 villes qui affichent la plus forte attractivité en matière d’immobilier et emploi.
Parmi les trois premières villes choisies, il y a la ville aux cents clochers, Dijon.
Notre petit conseil : si vous souhaitez développer votre agence immobilière, vous pouvez contacter alfa-concept.com pour votre référencement.
Vous pouvez aussi consulter nos deux derniers articles sur » Les étapes de construction d’un bien immobilier » et » Quel type de toiture pour votre bien immobilier « .