Les conflits entre locataires et bailleurs sont nombreux. Si la plupart du temps, on accuse les propriétaires d’être de mauvaise foi, néanmoins, il existe aussi des locataires qui ne respectent pas leur engagement par rapport au loyer. Le paiement du loyer est entre autre, un des sujets de conflits les plus récurrents dans un contrat de location.
Pour les propriétaires notamment, le retard ou le non-paiement de ces mensualités peuvent entraîner des problèmes financiers graves. Heureusement, il existe des démarches que vous pouvez faire en tant que propriétaire pour vous faire payer votre dû. Il suffit de respecter les normes imposées par la loi. Focus.
Négocier avec le locataire : les avantages d’une résolution à l’amiable
Pour commencer, comme pour la résolution de nombreux conflits, pour vous faire payer votre loyer, pourquoi ne pas d’abord tenter la résolution à l’amiable.
- Des négociateurs disponibles auprès de la mairie
Pour les discussions entre deux parties en conflit, la Mairie propose désormais des négociateurs. Ces derniers ont justement pour rôle de régler à l’amiable les problèmes de voisinage et de désengorger les tribunaux des cas moins graves.
L’utilisation de cette prestation de la Mairie se fait sur demande et sur rendez-vous. Les deux parties seront convoquées par lettre officielle pour se défendre et essayer de trouver une solution pratique pour chacune.
- Engager des avocats pour une discussion sur table ronde
Vous pouvez également engager un avocat pour défendre vos intérêts. Les cabinets commencent toujours la prise en charge par une négociation à l’amiable sur table ronde.
Pour une défense optimale de vos droits, faites appel à un avocat réputé et expert dans les droits de bail.
- Mettre en place un système d’échelonnement des impayés
Qui dit discussion à l’amiable entend mise en place d’un système d’échelonnement des impayés. Il faut notamment calculer les mensualités en fonction des charges déjà présentes de votre locataire et de ses revenus. En fonction du niveau de vie du particulier, le règlement des loyers en retard peut prendre quelques mois. Les conditions de versement et la durée des mensualités doivent être notées dans le contrat. Ce dernier pourra faire office de preuve en cas de plainte auprès du tribunal en cas de non-respect des engagements de chacune des parties.
- Une démarche plus rapide et plus modique
Les négociations à l’amiable ont l’avantage d’être rapides et modiques. Les frais des tribunaux peuvent en effet coûter cher et les plaintes officielles peuvent mettre des mois à être prise en charge. Pendant ce laps de temps, vous n’avez pas énormément d’initiatives, si ce n’est de procéder à la résiliation du contrat de bail. Cette démarche doit encore respecter des étapes règlementaires.
Une sommation de payer : les démarches à connaître
Si la négociation à l’amiable ne porte pas ses fruits, vous devez faire appel à une autre instance.
- L’huissier : un allié à ne pas minimiser
Pour recouvrir vos loyers impayés, vous pouvez vous lancer dans une procédure de sommation de payer. Pour ce faire, vous devez faire appel à un huissier. Sur la toile, vous avez des prestataires disponibles à proximité de chez vous. Les huissiers sont payés en honoraires qui varient au cas par cas.
Ils auront pour obligation de rédiger et d’envoyer une sommation de payer par lettre recommandée. SI au bout de 14 jours, la demande est restée lettre morte, ils devront envoyer une seconde lettre de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au locataire et à la caution de loyer. Après 14 jours, une autre sommation sera envoyée aux deux parties en cas de refus d’obtempérer.
- Les délais d’exécution de la sommation de payer
Vous l’aurez compris, la sommation de payer doit être exécutée en 2 semaines. Si au bout des 14 jours, le locataire ne donne pas de nouvelle, vous pourriez entamer des procédures plus complexes.
- La lettre recommandée s’applique pour n’importe quelle situation
La lettre recommandée pour demander au locataire de payer les loyers impayés s’applique à n’importe quelle situation. En effet selon la loi, les locataires n’ont pas le droit de stopper les versements mensuels, et ce, peu importe les manquements du propriétaire dans ses obligations. Il existe des démarches plus légales pour faire valoir ses droits dans ce genre de situation.
Une expulsion pour loyer impayé : comment ça se passe ?
La sommation de payer n’a pas fonctionné ? Il reste d’autres alternatives que vous pouvez utiliser afin de recouvrer les impayés de loyer. Une parmi tant d’autres est par exemple l’expulsion du locataire mauvais payeur et la résiliation du contrat. Mais attention, ce n’est pas une démarche que vous pouvez faire au hasard. Il y a des étapes à respecter.
- Les recours préalables
Avant de résilier le contrat de bail, vous devez essayer de régler la situation à l’amiable. Pour ce faire, adressez-vous aux cautions du locataire. Si le locataire touche des allocations de loyer, vous devez également vous adresser aux organismes qui les financent. Ce peut être la CAF ou autres. Toutes ces démarches doivent se faire par lettre officielle avec accusée de réception.
Le commandement de payer doit être envoyé 3 fois avant la résiliation du bail.
- Les bons à savoir sur la résolution du bail
Les termes de la résiliation du bail peuvent changer selon le contenu du contrat de mise en location. Dans certains cas, le bail peut contenir une clause résolutoire qui s’applique au-delà de certains impayés.
Dans le cas contraire, vous devez faire appel à un huissier pour la résiliation du contrat. Ce dernier sera compétent pour exécuter une demande de résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
La résiliation judiciaire d’un contrat de bail se fait devant le tribunal d’instance. Le juge d’instance sera le seul compétent à statuer sur la faute du locataire et sur la résiliation du contrat de bail. Il sera aussi à même d’accorder un délai au locataire pour régularisation de sa situation.
L’arrêté qui sortira du tribunal devra être confié à un huissier qui prendra en charge l’expulsion du locataire. L’exécution de ce document officiel prendra au maximum 2 mois à partir de la date de réception de l’acte qui commande au locataire de quitter les lieux.
- Les termes de l’expulsion
Comme susmentionnée, l’expulsion du locataire doit se faire par voie d’huissier. Ce dernier peut annoncer sa visite aux locataires ou non selon ses envies. Mais en tous les cas, l’expulsion se fera entre 6 et 21 heures obligatoirement et en présence des principaux intéressés : le locataire et le propriétaire. Attention cependant, elle ne peut pas se faire pendant la trêve hivernale, à savoir entre le 1er novembre et le 31 mars. Il faudra une décision contraire de la part du juge pour ce faire.
En cas de refus d’obtempérer de la part du locataire, l’huissier aura toute autorité à faire appel aux forces de l’ordre pour forcer le locataire à ouvrir la porte et à quitter les lieux. Il devra dresser un PV d’échec de l’expulsion pour ce faire.
En cas d’absence du locataire, le jour de la visite de l’huissier, ce dernier pourra pénétrer dans le logement en compagnie de la police et de quelques témoins. Un PV devra être dressé en ce sens. Ce dernier relatera les meubles enlevés et le changement de serrure. Il faudra ensuite placarder le PV sur la porte pour informer l’ancien locataire de son expulsion.
En cas de présence et de non-protestation du locataire, l’expulsion se fera sous simple PV. Le propriétaire récupèrera la clef. Le tout se passe en quelques heures.
Quelles solutions de paiement ?
Qu’en est-il des loyers impayés en cas d’expulsion ? Là est la question. En principe, le tribunal propose un délai de 2 mois aux mauvais payeurs pour régulariser leur situation. Mais pour accélérer les choses, pouvez-vous vous faire payer avec différents moyens ?
- La saisie de bien mobilier
L’huissier devra procéder à ce que les juristes appellent : « la saisie-exécution ». C’est-à-dire qu’il aura la garde de ces objets qu’il ne devra revendre, donner, déplacer ou utiliser, jusqu’au paiement des impayés.
La saisie exécutoire n’est rien d’autre qu’une garantie de paiement. Pour passer de la garantie au recouvrement par la mise en vente aux enchères des biens détenues, vous aurez besoin de l’autorisation du juge. Pour les dettes de plus de 10 000 euros, ce sera au tribunal de grande instance de statuer. Pour les sommes inférieures, vous pouvez vous adresser au tribunal d’instance.
- La saisie sur le compte bancaire du locataire
Avec l’aide d’un huissier, le propriétaire pourra aussi saisir la totalité de la dette sur le compte bancaire du locataire défaillant. Une décision du tribunal sera toujours nécessaire pour ce faire. Dans ce cas, la somme sera directement bloquée et ne sera pas accessible pour le mauvais payeur.
Une assurance loyer impayés : ce que vous devez savoir
Pour les propriétaires, il existe également une autre solution pour ne pas être victime des locataires mauvais payeurs : l’assurance loyer impayé.
- À qui cela incombe-t-il ?
Vous l’aurez compris, l’assurance loyer impayé incombe aux propriétaires. À l’instar des autres couvertures, elle se souscrit auprès d’une entreprise spécialisée dans la prise en charge et vous oblige au versement de certaines mensualités. En cas de manquement des locataires, l’assurance en question prendra en charge le règlement des impayés. Il lui appartiendra ensuite de se lancer dans des procédures de recouvrement envers le mauvais payeur.
La souscription à une assurance pour loyer impayé vous garantit une certaine stabilité de revenu. Ce qui minimise les risques de surendettement. En comparant les offres des entreprises d’assurance, vous bénéficierez d’une couverture de qualité et à moindre coût, et ce, dans le cadre d’un CDD ou d’un contrat de location saisonnière, etc. Ce genre de couverture s’applique aussi bien dans la location meublée que dans un contrat de bail simple.
Outre la régularisation de la situation, votre assurance peut vous proposer un accompagnement juridique et personnalisé pour la négociation de votre cas. C’est une prestation en plus de l’aide dans la vérification de la solvabilité des locataires avant toute signature de contrat de bail. De quoi minimiser les risques d’être victime de conflit de loyer.
- Les dossiers à fournir pour ce genre d’assurance
Pour prétendre à ce genre d’assurance, vous aurez besoin de pièce d’identité, de contrat de travail, des 3 derniers bulletins de salaire et avis d’imposition et de l’ancienne quittance de loyer. Votre taux de participation sera calculé en fonction du genre de couverture dont vous avez besoins.
À cela s’ajoute bien évidemment la demande d’assurance que vous pouvez désormais remplir en ligne. Comme pour les assurances auto et habitation, la couverture pour les bailleurs profite aussi des avantages de la digitalisation.
Pour information, l’assurance loyer impayé tire ses forces de la loi du 6 juillet 1989. Selon ce texte, cette garantie est surtout nécessaire pour ceux qui louent à des intermittents du spectacle, ou de personne au chômage ou ayant des difficultés financières.
- Les inconvénients de l’assurance loyer impayé
Mais attention, si vous souscrivez à une assurance loyer impayé, vous n’aurez plus le droit d’exiger des locataires une caution. Le rôle de cette dernière est en effet de prendre en charge les mensualités en cas d’insolvabilité du locataire.
En outre, à l’instar des autres couvertures, l’assurance loyer impayé vous impose le respect des mensualités pour une couverture optimale. Le cas échéant, l’assureur pourra se dégager de ses responsabilités en cas de manquement de vos locataires. Les mensualités en question peuvent paraitre comme des charges, notamment si vous avez un bon payeur comme locataire.
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