La loi Pinel tient son nom du ministre du logement, Sylvia Pinel. Cette loi a été introduite par la loi des finances 2015. C’est une disposition du code général des impôts français. Principalement, elle a pour objet de faire bénéficier une baisse d’impôt sur le revenu.
Elle concerne les personnes qui investissent dans l’immobilier, à condition qu’elles fassent un engagement, selon lequel, elles loueront leur logement nu comme résidence principale, et cette location fera l’objet d’une durée minimale. En principe, la durée en question est de six années.
Le principal objectif de cette loi est, avant tout, d’amener les contribuables à faire des investissements dans l’immobilier neuf, en cours de construction.
Mais il se peut aussi que l’investissement se fasse dans la modification d’un local, en vue de créer un logement.
Quels sont les enjeux majeurs de la loi Pinel ?
C’est la loi du 29 décembre 2014 du code général des impôts qui a fait l’introduction de ce dispositif.
Concrètement, il s’agit d’un dispositif d’investissement locatif qui concerne quatre grands enjeux qui ont été mis en place par le gouvernement :
-Premièrement, il s’agit d’un soutien à l’investissement au niveau de l’immobilier locatif.
-Deuxièmement, on cherche à soutenir le marché de la construction de logement car, force est de constater que, ce domaine ne bat pas son plein étant donné que la demande est fortement supérieure à l’offre.
-Troisièmement, il s’agit d’une proposition tendant à mettre en place la construction de plusieurs logements intermédiaires qui seront destinés à des ménages qui sont dans l’impossibilité d’accéder à un logement social et qui ont du mal à avoir des logements, en passant par le marché libre.
-Quatrièmement, cette disposition a pour objectif de permettre un investissement clef en main, à l’encontre des ménages qui ont un fort taux de fiscalisation, en plus de n’avoir ni le temps, ni les compétences pour effectuer un investissement dans l’ancien.
Le dispositif Pinel comporte-t-il des conditions d’éligibilité ?
Que dispose la loi Pinel sur la question de l’ancien réhabilité ?
Il faut savoir que la loi Pinel comporte également des dispositions concernant l’ancien réhabilité lorsque le logement ne respecte pas les normes imposées par les caractéristiques de décence, dont les détails sont prévus par la loi n° 89-462, en date du 6 juillet 1989, dans son article 6. Les travaux entrepris pour réhabiliter un logement doivent obligatoirement faire que ce dernier soit en conformité avec les conditions d’attribution imposées par le label « haute performance énergétique rénovation » ou encore celles imposées par le label « bâtiment basse consommation ».
Un bien « Pinel ancien » est classifié à partir d’une description de l’état du logement. Cette description est à la charge d’un technicien indépendant, qui peut être un géomètre, un diagnostiqueur, un architecte ou même un ingénieur conseil.
Il est impératif que la réalisation de l’état descriptif se fasse avec l’utilisation d’un document officiel, délivré par l’administration fiscale.
L’historique de la loi qui porte sur la défiscalisation
La loi Pinel, tendant à une défiscalisation au niveau de l’investissement immobilier, est entrée en vigueur en date du 1er janvier 2015.
Toutefois, il faut noter qu’elle englobe déjà l’ensemble des opérations qui visent à défiscaliser dont le début remonte au 1er septembre 2014. Effectivement, il s’agit d’une loi rétroactive. Par conséquent, elle remplace, dès son entrée en vigueur, l’ancien dispositif de défiscalisation connu sous le nom de « Duflot ».
Ce dernier a été appliqué à partir du 1er septembre 2013. Vous avez donc la possibilité de faire un « investissement en Pinel » à partir de maintenant et tirer profit de ses nombreux avantages sur le plan fiscal.
Pour compléter le tout, il faut ajouter que le procédé prévu dans le dispositif de défiscalisation en loi Pinel n’est pas totalement étranger aux dispositions d’investissement locatif antérieures car la loi Pinel peut être située dans la lignée d’autres lois comme la loi Borloo, la loi Scellier ou encore la loi Robien.
Quelles sont les raisons de l’élaboration de la loi Pinel qui tend à la défiscalisation de l’investissement dans l’immobilier ?
Au niveau du secteur de l’immobilier neuf, beaucoup sont des lois sur la défiscalisation qui ont été mises en vigueur. Le point commun de toutes ces lois est que, sans exception, elles proposent toutes un système que nous appelons « gagnant gagnant », et qui se joue entre les contribuables et l’État.
Il faut savoir que ce dernier met en œuvre un dispositif fiscal pour atteindre des objectifs économiques, comme par exemple, la relance du logement neuf. Et de l’autre côté, les contribuables ont la possibilité d’effectuer des opérations très avantageuses du point de vue fiscale.
Il y a des observateurs qui mettent l’accent sur les points négatifs que comportent ces lois de défiscalisation, y compris la loi Pinel. Ces inconvénients se mesurent à l’échelle européenne car ces dernières ont pour effet de mettre en cause la libre concurrence entre les pays de l’Europe.
Le dispositif de défiscalisation Pinel figure parmi de nombreux autres qui existent en France dans le domaine de la défiscalisation dans le logement neuf. Ce principe est très courant dans le secteur de l’immobilier.
En contrepartie d’un achat de logement neuf par le contribuable, ce dernier bénéficie automatiquement d’une baisse d’impôt en fonction du dispositif choisi.
La défiscalisation favorise une attraction pour l’investissement dans l’immobilier neuf
Force est de constater que le dispositif de défiscalisation soutient énormément la construction et, par la même occasion, contribue à la lutte contre la crise du logement.
Cependant, il faut faire très attention en ce qui concerne le plafonnement des niches fiscales car il exige une somme maximale de baisses ainsi que de crédits d’impôt calculés par foyer fiscal.
Que signifie les avantages fiscaux dans l’investissement dans le logement neuf ?
Selon les dispositions de la loi Pinel, la défiscalisation est possible, autant dans l’immobilier neuf que dans l’ancien. Sauf qu’ici, nous allons essentiellement nous intéresser à la défiscalisation dans l’investissement immobilier neuf.
Avant toute chose, il faut souligner l’importance de la défiscalisation immobilière dans le neuf. Depuis une trentaine d’années, la France ne cesse pas de connaître une crise du logement. On peut dire qu’il s’agit d’une crise particulièrement tenace puisque depuis son apparition, l’offre n’a jamais pu satisfaire à la demande.
La conséquence directe de cette crise est l’augmentation des prix sur le marché immobilier. La preuve peut être très facilement constatée, ne serait-ce qu’en tenant compte la différence du prix du mètre carré entre la capitale française et celle de l’Allemagne par exemple, sans parler des conditions de vies déplorables de beaucoup de foyers.
La loi Pinel est l’archétype d’une législation qui a pour objectif d’éradiquer la crise du logement. Les dispositions qui tendent à la défiscalisation immobilière dans les départements d’Outre-mer et dans les territoires d’Outre-mer ainsi que sur l’hexagone font augmenter le taux de construction de logement.
Par conséquent, le nombre d’immeubles destinés à la location augmente également. L’accroissement des logements en cours de construction constitue un excellent indicateur du secteur immobilier.
Depuis l’application du dispositif de défiscalisation Pinel, le secteur immobilier connaît déjà une hausse au cours de l’année 2015. Certes, il s’agit d’une petite hausse, mais cela constitue quand même une victoire car la loi Pinel a fait ses preuves, en seulement une année d’existence.
Les travaux de construction doivent arriver à leurs termes deux ans et demi après la date de délivrance du permis de construire. Dans le cas contraire, l’investisseur ne pourra pas prétendre à l’avantage fiscal prévu par la loi Pinel.
Ajouté à cela, ce dispositif de défiscalisation immobilière offre la possibilité de procéder à une construction immobilière en conformité avec les nouvelles normes thermiques, à savoir : BBC 2005 ainsi que RT2012. Les différences sont bien expliquées ici entre les normes BBC 2005 et RT2012.
Il est obligatoire que les locations Pinel aient en possession l’un de ces deux labels. Le tout est donc de procurer des avantages sur le plan fiscal afin d’inciter l’intérêt des investisseurs, tout en faisant du bien à l’économie nationale mais aussi la planète toute entière, par le biais des méthodes qui respectent l’environnement.
Une aubaine en matière d’investissement
Une réduction d’impôt a pour conséquence, non seulement une baisse des charges, mais également des bénéfices qui seront considérablement augmentés. Le dispositif de défiscalisation Pinel connaîtra une prolongation jusqu’en 2021.
Alors, si le pouvoir d’achat des locataires, le montant des loyers sur le marché et le tarif maximum au mètre carré ne font pas l’objet de changement, la loi Pinel permet la location à l’encontre des descendants ou encore aux ascendants.
Le procédé de défiscalisation en Pinel procure une économie d’impôt sur le revenu qui peut s’élever jusqu’à 21% de la somme de l’investissement en question.
La baisse de l’impôt que vous devez normalement payer est de 12% si cela s’étale sur une durée de 6 ans, 18% sur une durée de 9 années et enfin, 21% sur une période de 12 ans.
La condition à respecter est que la somme de la réduction ne doit pas être supérieure au montant de votre impôt. Si cela s’avère être le cas, il sera impossible de prétendre à un crédit d’impôt.
Les villes les plus concernées par l’investissement en loi Pinel
Avant d’effectuer un investissement locatif sous le dispositif de la loi Pinel, il faut d’abord faire un bon choix de localité. En effet, toutes les villes ont leurs points forts mais également leurs points faibles.
La connaissance de ces avantages et de ces inconvénients permet de contourner les erreurs et ainsi, la sécurisation de votre investissement immobilier. De nombreuses villes attractives sont plus concernées par la loi Pinel comme Paris, Marseille, Toulouse et Bordeaux par exemple.
Quel est le rôle joué par le zonage ?
Celui qui est sur le point d’investir doit faire des analyses pour orienter ses choix en matière de la localité. Sachez que le zonage Pinel ne devrait impacter en rien votre choix en investissement locatif, du moment que l’emplacement de votre choix entre dans la catégorie des zones dites tendues.
Lorsque vous vous êtes décidé sur une ville, il faut faire le choix de l’emplacement exact puisque même une ville débordante de dynamisme ainsi que de demandeurs de logement peut cacher quelques côtés obscurs.
Les questions que vous devez indispensablement vous posez se rapporte à la proximité des établissements commerciaux, la distance qui situera votre immeuble des services publics scolaires, les moyens de transport en commun à la disposition de vos futurs locataires et enfin, l’existence d’espaces verts aux alentours de l’emplacement.
Pour terminer, vous devez, avant même de commencer les travaux, définir une clientèle cible. Effectivement, le choix d’un logement destiné aux étudiants ne sera pas aussi bénéfique qu’un immeuble qui constitue des appartements familiaux.
Un investissement sûr ?
L’année dernière, le secteur immobilier en France a encore connu une hausse de prix. Selon les agences qui sont spécialisées dans ce domaine, on peut compter entre 1,8% et 3,5% d’augmentation.
Cependant, les disparités se creusent entre les villes les plus attractives et les autres qui le sont moins.
Pour les personnes qui souhaitent investir et qui sont en possession de fonds, le secteur immobilier est très prometteur car il garantit un retour sur un investissement extrêmement favorable.
Le seul point négatif est que la perception des sommes issues de l’investissement n’est pas immédiate. L’investisseur doit patienter quelques années avant de penser à revendre l’immeuble par exemple, sous peine de perdre les avantages fiscaux qu’il reçoit en temps normal.
Il arrive même que le non-respect des conditions posées par la loi Pinel aboutisse au paiement d’une partie des avantages déjà perçus.
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